Airbnb i kratkoročni najam u Srbiji: porezi, registracija i prinos

kratkoročni vs. dugoročni najam: šta ih zapravo razlikuje

Stan možeš iznajmiti na dva načina, i pravni sistem ih tretira potpuno drugačije. Dugoročni najam podrazumeva ugovor o zakupu između tebe i stanara, najčešće na godinu dana ili duže. Stanar ima određena prava, otkazni rok postoji za obe strane, i cela stvar se odvija u okviru Zakona o obligacionim odnosima.

Kratkoročni najam je nešto drugo. Kada gost dolazi na nekoliko noći, to se pravno tretira kao pružanje usluge smeštaja, dakle turistička delatnost. Nije zakup. Gost nema prava stanara, nema otkaznih rokova, nema zaštite koja važi za klasičan najam. To zvuči kao prednost, ali nosi i niz obaveza koje dugoročni najam nema.

Platforma nije bitna za pravnu definiciju. Airbnb, Booking.com, direktno oglašavanje, sve je isto pred zakonom, ako pružaš smeštaj turistima ili putnicima na kraći period, radiš turističku delatnost.

Fizičko lice koje povremeno iznajmljuje stan putem Airbnb nije automatski preduzetnik. Ali mora da ispuni određene obaveze koje ćeš pročitati u nastavku.

registracija gostiju: obaveza koja važi od prvog gosta

Svaki gost mora biti evidentiran u sistemu unutar 24 sata od dolaska. Ovo nije opcija, ovo je zakonska obaveza koja postoji i za hotele i za tebe kao domaćina koji iznajmljuje privatni stan.

Sistem koji se koristi zove se eViše, elektronska platforma Ministarstva unutrašnjih poslova. Registruješ se jednom, dobijaš pristup, i svaki put kada gost dođe, unosiš njegove podatke, ime, prezime, broj pasoša ili lične karte, datum dolaska i odlaska. Sistem je dostupan online, što znači da to možeš da uradiš sa telefona čak i kada nisi fizički prisutan u stanu.

Uz prijavu gosta ide i boravišna taksa, poznata i kao turistička taksa. Ovo je naknada koju gost plaća lokalnoj samoupravi za svaki dan boravka. Ti si taj koji je naplaćuje od gosta i koji je uplaćuje opštini. Iznos varira po opštini i kategoriji smeštajnog objekta. Airbnb u nekim gradovima sam naplaćuje i uplaćuje boravišnu taksu, ali u Srbiji to za sada radiš ti.

Boravišna taksa nije tvoj prihod, ti si samo posrednik između gosta i lokalne samouprave.

poreska obaveza: kako se oporezuje prihod od kratkoročnog najma

Prihod koji zarađuješ od kratkoročnog iznajmljivanja stana oporezuje se kao prihod od davanja nepokretnosti u zakup. Stopa poreza iznosi 20% na neto prihod.

Neto prihod se dobija tako što se od bruto prihoda oduzmu normirani rashodi. Poreska uprava automatski priznaje 25% rashoda bez ikakve dokumentacije. Dakle, ako si zaradio 1.000.000 dinara, poreska uprava smatra da si imao 250.000 dinara rashoda, i oporezuje preostalih 750.000. Porez je 20% od 750.000, što je 150.000 dinara.

Ako ti realni rashodi (popravke, opremanje, komunalije) prelaze 25%, možeš tražiti da se uzmu u obzir stvarni rashodi, ali moraš imati dokumentaciju, račune i dokaze za sve.

Poreska prijava se podnosi godišnje. Prihode od kratkoročnog najma prijaviš u godišnjoj poreskoj prijavi za prihode fizičkih lica. Rok je tipično do kraja aprila za prethodnu godinu.

Ako si registrovan kao paušalac ili preduzetnik, pravila su drugačija i potrebno je da se konsultuješ sa poreskim savetnikom.

PDV i kada postaje problem

Većini iznajmljivača PDV nije tema. Ali ako tvoji godišnji prihodi od kratkoročnog najma i svih ostalih delatnosti pređu 8 miliona dinara, postaju predmet PDV-a.

8 miliona dinara godišnje od kratkoročnog najma znači otprilike 90 noćenja mesečno po prosečnoj ceni od 7.000-8.000 dinara. Za jednu nekretninu ovo je realno samo u izuzetno prometnim lokacijama i tokom cele godine. Za nekoga ko upravlja sa više stanova, prag je dostižan.

Kada se registruješ za PDV, moraš da obračunavaš PDV na svaki prihod i da ga uplaćuješ državi. Ovo zahteva računovodstvenu disciplinu i verovatno angažovanje računovođe.

Airbnb, Booking.com i poreska uprava

Da li Airbnb ili Booking.com prijavljuju tvoje prihode srpskoj Poreskoj upravi? Ne direktno, ali situacija se menja.

Srpska Poreska uprava može teorijski da zatraži podatke od platformi, ali nema automatizovan sistem razmene podataka kao što postoji unutar EU. U praksi, ako ne prijaviš prihode, šansa da te Poreska uprava "uhvati" postoji, ali nije automatska.

Međutim, 2023. godine EU je usvojila DAC7 direktivu koja obavezuje digitalne platforme da prikupljaju i dostavljaju podatke o prihodima korisnika poreskim vlastima. Airbnb i Booking.com imaju sedište u EU, i obavezni su da izveštavaju o svim korisnicima čiji su prihodi iznad određenog praga, uključujući i korisnike iz Srbije koji iznajmljuju stranacima koji su rezidenti EU. Ti podaci postoje i srpska Poreska uprava može da ih zatraži kroz međunarodnu administrativnu saradnju.

Airbnb ti u aplikaciji prikazuje ukupan prihod po godini. Taj broj koristiš pri prijavi poreza.

Najsigurniji pristup je da svake godine prijaviš prihode onako kako si ih i zaradio.

tvoj dom ili odvojeni stan

Postoji razlika između iznajmljivanja dela stana u kome živiš i iznajmljivanja stana koji nije tvoje primarno mesto boravka. U oba slučaja poreska pravila su identična.

Etažno vlasništvo donosi dodatnu komplikaciju. Ako stan iznajmljuješ u zgradi, skupština stanara može imati pravo da to ograniči ili zabrani. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada daje skupštini stanara određena ovlašćenja, i u nekim zgradama u Beogradu skupštine su donele pravila koja ograničavaju kratkoročni najam.

komunalije i turistička tarifa

Kada stan prijavljuješ kao smeštajni objekat za turiste, komunalna preduzeća mogu da promene tarifu. Struja, voda i komunalije po turističkoj tarifi skuplje su nego po stambenom tarifnom modelu.

Mnogi iznajmljivači i dalje plaćaju standardnu stambenu tarifu jer nikada nisu prijavili promenu namene. Ali ako komunalno preduzeće sazna, može biti retroaktivna naplata po višoj tarifi.

Uz komunalije, tu su i troškovi čišćenja između gostiju. Dva do tri gosta mesečno znači dve do tri usluge čišćenja. Agencija za čišćenje u Beogradu naplaćuje od 3.000 do 8.000 dinara po čišćenju, zavisno od veličine stana.

upravljanje na daljinu: logistika

Kratkoročni najam zahteva operativnu organizaciju kakvu dugoročni najam ne poznaje. Gost stiže u subotu u 23h. Gost gubi ključ. Gost pita gde je najbliži supermarket. Za sve to moraš imati sistem.

Key box ili smart lock je praktično obavezna investicija ako ne živiš blizu stana. Key box je kutija sa šifrom u kojoj se drži ključ. Gost dobije šifru pre dolaska. Košta od 3.000 do 15.000 dinara.

Smart lock je naprednija opcija, elektronska brava sa privremenim kodovima koji se generišu za svakog gosta i automatski isteknu po odjavi. Nema fizičkih ključeva. Skuplja je investicija, od 20.000 do 60.000 dinara.

Ako oglasiš stan na Airbnb i Booking.com istovremeno, mora da postoji sinhronizovani kalendar jer u suprotnom možeš da dobiješ dvostruku rezervaciju. Oba sistema imaju opciju za sinhronizaciju, ali moraš da je aktiviraš.

Alternativa celokupnoj operativi je kompanija za upravljanje nekretninama koja se bavi svime, od prijema gostiju do čišćenja i popravki. Naplaćuju od 15% do 30% prihoda, ali ti eliminiše sve operativne obaveze.

prinos: kada kratkoročni nadmašuje dugoročni

Stan od 45 kvadrata u centru Beograda. Dugoročni najam: 650 do 800 evra mesečno. Godišnje 7.800 do 9.600 evra.

Isti stan na kratkoročnom najmu, uz prosečnu popunjenost od 70%, može da donese 80 do 120 evra po noći u sezoni. 70% popunjenost znači 21 dan mesečno. Pri 90 evra prosečnoj ceni, to je 1.890 evra mesečno.

Razlika je ogromna. Ali oduzmi čišćenje (150-200 evra), platformske provizije (Airbnb uzima 3% od domaćina, Booking.com 15%), komunalije i popravke, i na kraju prinos pada na 1.200-1.500 evra mesečno. I dalje je daleko više od dugoročnog.

Sve to važi za stan sa dobrom lokacijom i visokom popunjenošću. Stan u Zemunu ili na Novom Beogradu bez dobre konekcije sa centrom može da ima popunjenost od 40-50%, i tada računica prestaje da bude toliko privlačna.

Kratkoročni najam se više isplati kada: stan je u centru ili blizu atraktivnih lokacija, imaš kapacitet da upravljaš operativnim delom ili si spreman da platiš nekom ko će to raditi umesto tebe, i stan je lepo opremljen i fotografisan.

Dugoročni najam se više isplati kada nisi u mogućnosti da se baviš operativnim delom, lokacija nije turistička, ili prosto ne želiš da te bude telefonom u 11 uveče.

rizici koje mnogi ne uzimaju ozbiljno

Oštećenja su realnost kratkoročnog najma. Airbnb ima AirCover zaštitu za domaćine, ali procedura je komplikovana i nije uvek brza.

Standardna polisa osiguranja stana ne pokriva kratkoročni najam. Ovo je bitna stvar. Ako se gost povredi u stanu i potraži odštetu, standardna polica verovatno neće da ti plati. Treba ti polisa koja eksplicitno pokriva kratkoročni najam, takve police postoje kod nekih osiguravajućih kuća, ali ih moraš posebno tražiti.

Buka i susedi su problem koji eskalira. Možeš u opisu stana jasno napisati da je buka zabranjena posle 22h, i u pravilima boravka imaš to napisano. Airbnb ti daje opciju da naznačiš pravila kuće. Ali to nije garancija.

Sezonalnost je finansijski rizik koji mnogi zaborave da procene. Januar i februar su mrtve sezone za turizam u Beogradu. Možeš imati 20% popunjenost. Ako računaš prinos samo na osnovu letnih meseci, zima može da bude neprijatno iznenađenje.

kako početi: redosled koraka

Opremi stan za goste: posteljina, peškiri, kuhinjski pribor, toaletni papir, wifi. Fotografiraj po dnevnom svetlu. Loše fotografije znače malo rezervacija bez obzira na sve ostalo.

Registruj nalog na Airbnb i Booking.com. Na početku stavi nešto nižu cenu da dobiješ prve recenzije.

Uredi obavezu prema Poreskoj upravi. Saznaj proceduru za prijavu prihoda od kratkoročnog najma u svojoj opštini.

Registruj se u eViše sistemu pre nego što prvi gost stigne.

Kontaktiraj osiguravajuću kuću i pitaj eksplicitno da li tvoja polisa pokriva kratkoročni najam. Ako ne pokriva, potraži drugu policu.

Promisli logistiku: key box ili smart lock, čišćenje između gostiju, i koga ćeš pozvati ako nešto pukne u 2 ujutru.

Kratkoročni najam nije pasivan prihod. To je mali posao koji zahteva pažnju i organizaciju. Nudi bolji finansijski prinos od dugoročnog najma u pravim uslovima, ali nije bez rizika ni obaveza.