Porez na prenos apsolutnih prava u Srbiji: koliko plaćaš kad kupiš stan (2026)

Kad kupiš stan na sekundarnom tržištu, uz cenu iz ugovora dolazi i dodatni trošak koji mnogi kupci ne računaju unapred: porez na prenos apsolutnih prava (PPAP). Na stanu od 100.000 EUR, to je još 2.500 EUR koji mora biti plaćen pre nego što se uknjižiš kao vlasnik.

Ovaj vodič objašnjava ko plaća porez, na šta se primenjuje, kada ne važi i kako je procedura tekla od važne promene u 2025. godini.

Šta je porez na prenos apsolutnih prava

Porez na prenos apsolutnih prava regulisan je Zakonom o porezima na imovinu, sa poslednjim izmenama objavljenim u Sl. glasniku RS br. 94/2024 koje su stupile na snagu 1. januara 2025.

Primenjuje se na prenos vlasništva nad:

• stanovima i kućama (sekundarno tržište)
• poslovnim prostorom i garažama
• građevinskim i poljoprivrednim zemljištem
• pravima korišćenja, službenostima i ostalim apsolutnim pravima na nepokretnostima

Stopa poreza: 2,5% od poreske osnovice. Ova stopa važi nepromenjeno i za 2025. i za 2026. godinu.

Kada se PPAP ne plaća: novi stan od investitora

Ovo je razlika koja zbunjuje mnoge kupce.

Ako kupuješ novi stan od investitora koji je PDV obveznik, ne plaćaš PPAP od 2,5%. Umesto toga, u cenu je već uračunat PDV od 10% (snižena stopa za prve stanove, standardno 10% za stambene objekte).

PDV i PPAP se međusobno isključuju. Na isti promet nikad ne plaćaš oba. Kupuješ li od fizičkog lica ili od investitora koji nije PDV obveznik, plaćaš PPAP 2,5%. Kupuješ li novi stan od investitora obveznika PDV, plaćaš PDV 10% (koji je već deo cene) i nema PPAP.

Ko je zakonski dužnik poreza

Zakon o porezima na imovinu (čl. 30) propisuje da je prodavac poreski obveznik.

U praksi, međutim, gotovo svi kupoprodajni ugovori u Srbiji prenose ovu obavezu na kupca. Kupac postaje onaj koji faktički plaća porez, a prodavac ostaje solidarni jemac ako kupac ne izmiri obavezu.

Pre potpisivanja ugovora, uvek proveri ko je označen kao dužnik plaćanja poreza. Ako ugovor to ne reguliše, primenjuje se zakonski default, tj. prodavac plaća, a vi ostajete solidarni jemac.

Važna promena od 1. januara 2025: administracija prešla na opštine

Od 1. januara 2025. (na osnovu izmena iz Sl. glasnika RS 94/2024), nadležnost za utvrđivanje, naplatu i kontrolu PPAP prešla je sa Poreske uprave Srbije (PURS) na lokalne samouprave (opštine i gradove).

To znači:

• Zahtev za oslobođenje ili umanjenje ne podnosiš Poreskoj upravi, nego poreskom organu lokalne samouprave
• Rešenje o utvrđivanju poreza izdaje opštinska ili gradska uprava
• Rok, žalbeni postupak i kontrola sada su u nadležnosti lokalne uprave

Procedura u praksi:

1. Potpisan kupoprodajni ugovor ide kod javnog beležnika
2. Javni beležnik je obavezan da ugovor dostavi nadležnom poreskom organu u roku od 24 sata
3. Poreski organ utvrđuje poresku osnovicu i iznosi rešenje
4. Kupac (ili prodavac, zavisno od ugovora) plaća porez po rešenju
5. Dokaz o izmirenom porezu je uslov za uknjižbu kod katastra (RGZ)

Poreska osnovica: šta se uzima kao vrednost

Poreska osnovica je tržišna vrednost nepokretnosti u momentu nastanka poreske obaveze (datum overe ugovora). Poreski organ može prihvatiti ugovorenu cenu ako oceni da odgovara tržišnoj vrednosti, ali ima pravo da izvrši i vlastitu procenu.

Ako cena u ugovoru značajno odstupa od tržišne, poreski organ može utvrđivati porez na procenjenu tržišnu vrednost, ne na ugovorenu. Ovo je relevantan rizik kad se cena u ugovoru umanji radi smanjenja poreza.

Oslobođenja od PPAP: ko ne plaća

Zakon predviđa nekoliko oslobođenja:

• Prva kupovina stana za rešavanje stambenog pitanja: kupac koji prvi put kupuje stan i koji nema drugu nepokretnost u vlasništvu može biti oslobođen dela PPAP ili celog poreza, do određene površine (do 40 m² za kupca + 15 m² po članu domaćinstva koji živi sa njim). Detalji i procedure razlikuju se po opštini od 2025. godine.
• Bračni i vanbračni partneri, roditelji i deca u prvom naslednom redu: prenos između ovih lica bez naknade može biti oslobođen
• Prenos u postupku likvidacije ili stečaja pod određenim uslovima
• Agrostrukturne transakcije (spajanje parcela pod uslovom iz zakona)

Za oslobođenje na osnovu prve kupovine, zahtev sa dokumentacijom moraš podneti nadležnoj lokalnoj upravi pre ili neposredno po overi ugovora. Ne čekaj rešenje bez zahteva.

Koliko iznosi porez na konkretnim primerima

Stan vrednosti 80.000 EUR (oko 9.400.000 RSD):

• PPAP (2,5%): 2.000 EUR (oko 235.000 RSD)

Stan vrednosti 150.000 EUR (oko 17.600.000 RSD):

• PPAP (2,5%): 3.750 EUR (oko 440.000 RSD)

Stan vrednosti 50.000 EUR (oko 5.900.000 RSD):

• PPAP (2,5%): 1.250 EUR (oko 147.500 RSD)

Kurs koji se primenjuje je kurs NBS na dan nastanka poreske obaveze. RSD iznosi su okvirni za jul 2026.

Ostali troškovi pri kupovini stana

PPAP nije jedini trošak uz kupoprodaju. Kad planiraš budžet, račun na:

• Naknada javnom beležniku: zavisno od vrednosti ugovora, obično 0,1-0,3% vrednosti (regulisana Javnobeležničkom tarifom)
• RGZ naknada za uknjižbu: fiksna ili procentualna, zavisno od vrste uknjižbe
• Troškovi agencije za nekretnine: 2-3% od cene, ako koristiš agenciju
• PDV na agencijsku proviziju: 20% na agencijsku naknadu

Ukupni transakcioni troškovi, bez agencije, iznose obično 3-4% od kupoprodajne cene.

Zaključak

Porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% je obavezan trošak pri svakoj kupovini nepokretnosti na sekundarnom tržištu u Srbiji. Od januara 2025. njime upravljaju lokalne samouprave, ne PURS. Ako kupuješ stan od investitora sa PDV-om, PPAP ne važi, ali plaćaš PDV u ceni. Za prvu kupovinu stana postoji potencijalno oslobođenje, ali zahtev moraš aktivno podneti lokalnoj poreskoj upravi.