Porez na imovinu u Srbiji: ko plaća, koliko i kako se podnosi prijava (2026)

Zamislite situaciju: kupili ste stan u Novom Sadu, uredno ga prijavili, i smatrali da nema neočekivanih troškova. A onda stigne rešenje lokalne poreske uprave sa iznosom koji je za 16% veći nego prošle godine. Za 2026. godinu, upravo to se dogodilo vlasnicima nekretnina u prvoj novosadskoj zoni i nisu jedini. Porez na imovinu u Srbiji nije samo formalnost; to je iznos koji direktno prati tržišne cene kvadrata i politiku lokalnih samouprava. Evo kompletnog vodiča ko plaća, koliko, i šta treba da uradite.

Ko je obavezan da plaća porez na imovinu?

Prema Zakonu o porezima na imovinu, poresku obavezu ima svako fizičko ili pravno lice koje na teritoriji Srbije ima:

• pravo vlasništva na nepokretnosti
• pravo korišćenja (na primer, na stanu u državnoj ili javnoj svojini)
• pravo zakupa na period duži od jedne godine (na nepokretnostima u javnoj i državnoj svojini)

Rezidentnost nije uslov. I strani državljani koji poseduju nekretninu u Srbiji plaćaju porez po istim pravilima. Suvlasnici plaćaju srazmerno svom udelu u vlasništvu, dok investicioni fondovi koji vode poslovne knjige takođe spadaju u obveznike.

Poreska obaveza nastaje danom sticanja prava (overom ugovora kod javnog beležnika), danom uspostavljanja državine, ili danom osposobljavanja objekta za upotrebu. Ako je transakcija overena kod notara, beležnik je dužan da dostavi podatke poreskoj upravi u roku od 24 sata.

Legalizovanost nije uslov: Čak i bespravno izgrađen objekat podleže porezu na imovinu u Srbiji. Status legalizacije ne utiče na nastanak poreske obaveze.

Šta se oporezuje, a šta ne?

Predmet oporezivanja

Porez na imovinu plaća se na:

• stanove i stambene kuće
• poslovni prostor, kancelarije i prodajne objekte
• garaže i pomoćne objekte
• građevinsko i ostalo zemljište veće od 1.000 m² (10 ari)
• objekte u izgradnji koji su osposobljeni za upotrebu, ili posle isteka 5 do 7 godina od početka gradnje

Šta nije predmet oporezivanja

Zakon isključuje:

• pokretne objekte koji se mogu premestiti bez oštećenja (kiosci, kontejneri)
• zemljište do 1.000 m²
• imovinu diplomatskih misija po principu reciprociteta
• nepokretnosti čija ukupna vrednost po opštini ne prelazi 400.000 RSD

Kako se izračunava porez: osnova i stope

Fizička lica koja ne vode poslovne knjige

Za najveći broj građana, poreska osnova se dobija množenjem korisne površine objekta i prosečne cene po kvadratnom metru u odgovarajućoj zoni, umanjene za amortizaciju.

Prosečne cene po zonama utvrđuje lokalna samouprava svake godine, najkasnije do 30. novembra za narednu godinu. Amortizacija iznosi 1% godišnje starosti objekta, ali ne može premašiti 40% ukupne vrednosti. Na primer, za objekat star 20 godina amortizacija je 20%, a za objekat star 40 ili više godina primenjuje se maksimalnih 40%.

Konkretan primer: Stan od 50 m² u Zoni 2 u Beogradu (Novi Beograd, Zemun) ima prosečnu cenu za 2026. godinu od 178.911 RSD/m². Poreska osnova pre amortizacije iznosi 8.945.550 RSD. Za stan star 20 godina, amortizacija je 20%, pa je konačna poreska osnova 7.156.440 RSD. Na tu vrednost (koja je ispod 10 miliona) primenjuje se stopa do 0,40%, što znači godišnji porez do oko 28.625 RSD pre umanjenja.

Progresivna poreska skala za fizička lica

Na utvrđenu vrednost primenjuje se progresivna stopa prema sledećim razredima:

• Do 10.000.000 RSD: maksimalno 0,40%
• Od 10.000.001 do 25.000.000 RSD: porez iz prvog razreda + do 0,60% na iznos iznad 10 miliona
• Od 25.000.001 do 50.000.000 RSD: porez iz prethodnog razreda + do 1,00% na iznos iznad 25 miliona
• Iznad 50.000.000 RSD: porez iz prethodnog razreda + do 2,00% na iznos iznad 50 miliona

Za zemljište, maksimalna stopa je 0,30%. Lokalne samouprave imaju pravo da odrede stopu nižu od zakonskog maksimuma, ali ne i višu. Beograd i Novi Sad u praksi najčešće primenjuju maksimalne zakonske stope.

Pravna lica i preduzetnici koji vode poslovne knjige

Za pravna lica važi jedinstvena stopa do 0,40% na fer vrednost ili knjigovodstvenu vrednost nepokretnosti, bez progresivnih razreda. Kada vrednost objekta nije posebno iskazana u poslovnim knjigama, od 2025. godine poreska osnova se utvrđuje prema proceni ovlašćenog procenitelja na poslednji dan poslovne godine.

Izmena od 2025. godine: Pravna lica i preduzetnici koji vode poslovne knjige više ne mogu da koriste amortizaciono umanjenje poreske osnove. Ovo je jedna od ključnih novina koje je doneo izmenjeni zakon.

Umanjenja i oslobođenja

Umanjenje za primarnu rezidenciju (50%)

Najvažnija poreska olakšica za fizička lica je umanjenje od 50% poreza za stan ili kuću u kojima obveznik stanuje i ima prijavljeno prebivalište. Ovo umanjenje je ograničeno na maksimalno 20.000 RSD i važi za jednu nepokretnost po obvezniku.

U većini slučajeva, umanjenje se primenjuje automatski ako je prebivalište prijavljeno na adresi nepokretnosti. Ipak, procedura se može razlikovati između lokalnih poreskih uprava, pa je preporučljivo proveriti konkretna pravila kod nadležne uprave.

Umanjenje za starije od 65 godina (75%)

Ako u stanu ili kući do 60 m² stanuju isključivo lica starija od 65 godina, koja su tamo prijavila prebivalište i ne daju tu nekretninu u zakup, porez se umanjuje za 75%.

Napomena: Ako za istu nepokretnost postoje uslovi za više vrsta umanjenja, primenjuje se samo najpovoljnije od njih. Ne kumuliraju se.

Zakonska oslobođenja od poreza

Potpuno su oslobođeni poreza na imovinu:

• organi državne i lokalne uprave i javnih ustanova finansiranih iz budžeta
• verski objekti koji se koriste isključivo u verske svrhe
• kulturni i istorijski spomenici u aktivnoj upotrebi
• putevi, pruge i javna infrastruktura
• poljoprivredno i šumsko zemljište koje se privodi nameni u periodu do 5 godina
• primarne poljoprivredne površine do 10 hektara za aktivne obrađivače

Kako i kada se podnosi poreska prijava?

Fizička lica: obrazac PPI-2

Fizička lica podnose poresku prijavu jednom, u roku od 30 dana od dana sticanja nepokretnosti (kupovinom, nasleđem, poklonom). Nema potrebe za ponovnom prijavom svake godine. Lokalna poreska uprava automatski izdaje godišnje rešenje na osnovu postojećih podataka.

Ako dođe do promene koja utiče na poresku osnovu (promena površine, statusna promena, promena suvlasništva), novu prijavu treba podneti u roku od 10 radnih dana od nastanka promene.

Prijava se podnosi elektronski putem JIS LPA portala na adresi `lpa.gov.rs`, uz eUprava nalog ili kvalifikovani elektronski sertifikat. Stanje poreske obaveze može se pratiti i na `euprava.gov.rs/lpa/balans`.

Pravna lica i preduzetnici: obrazac PPI-1

Pravna lica i preduzetnici koji vode poslovne knjige podnose poresku prijavu svake godine do 31. marta za tekuću godinu. Za 2026. godinu, rok je bio 31. mart 2026. Prijava se podnosi elektronski uz elektronski potpis, na obrascima PPI-1, Prilog-1, Prilog-2 i Podprilog (od 2025. godine).

Rokovi plaćanja i kazne za 2026. godinu

Porez se plaća kvartalno, u četiri jednake rate. Za 2026. godinu, rokovi su:

1. 18. februar 2026. (pomeren sa uobičajenog 14. februara zbog Dana državnosti 15-17. februara)
2. 15. maj 2026.
3. 14. avgust 2026.
4. 14. novembar 2026.

Moguće je i jednokratno plaćanje za celu godinu. Obveznici koji ne vode poslovne knjige plaćaju prema rešenju lokalne poreske uprave. Do prijema rešenja za tekuću godinu, plaćaju privremenu ratu u visini četvrte rate iz prethodne godine.

Posledice neblagovremenog plaćanja

Kašnjenje ima konkretne finansijske posledice:

• Zatezna kamata: 16,5% godišnje
• Novčana kazna za fizičko lice: minimum 5.000 RSD
• Moguća prinudna naplata i blokada računa

Koliko je porez porastao u 2026. godini?

Većina velikih lokalnih samouprava povećala je prosečne cene kvadratnog metra za 2026. godinu, što direktno povlači veći iznos poreza:

• Beograd: rast od +5% do +5,45% (Odluka u Sl. listu grada Beograda, br. 82/2025 od 31. oktobra 2025.)
• Novi Sad: rast do +16% u prvoj zoni (Liman, Stari Grad; sa 110.326 na 127.920 RSD/m² za stanove)
• Niš: rast oko +10%
• Inđija: rast od +5% do +16% zavisno od tipa i zone

Garaže su u nekim gradovima zabeležile srazmerno veće povećanje nego stanovi.

Zaključak

Porez na imovinu u Srbiji funkcioniše po jasnim pravilima, ali sa dosta lokalnih varijacija koje mogu znatno uticati na konačan iznos. Fizička lica prijavljuju nekretninu jednom, a posle toga lokalna uprava automatski šalje godišnje rešenje. Ključni koraci su: prijaviti prebivalište radi umanjenja od 50%, pratiti rokove kvartalne uplate, i svake godine proveriti iznos u novom rešenju, jer prosečne cene rastu i sa njima raste obaveza.

Za 2026. godinu, rast poreza je znatan u svim većim gradovima. Vlasnici više nekretnina, sopstvenici poslovnog prostora i nerezidenti trebalo bi da se konsultuju sa poreskim savetnikom o specifičnostima svog slučaja. Sve prijave i stanje obaveza mogu se pratiti elektronski putem JIS LPA portala i eUprava servisa.