Porez na prihod od iznajmljivanja stana u Srbiji: stope i kako prijaviti (2026)

Zakonski okvir za oporezivanje prihoda od iznajmljivanja

Prihod od iznajmljivanja nepokretnosti u Srbiji oporezuje se prema Zakonu o porezu na dohodak građana, konkretno prema članu 64. Svako fizičko lice koje iznajmljuje stan, kuću, poslovni prostor ili drugi objekat i naplaćuje kiriju mora prijaviti taj prihod Poreskoj upravi i platiti porez.

Ovo važi bez obzira na to da li imate zvanično registrovan ugovor o zakupu ili ne. Obaveza prijave prihoda postoji i kada zakup nije formalno prijavljen.

Poreska stopa i kako se obračunava porez

Nominalna poreska stopa na prihod od iznajmljivanja iznosi 20%, ali se ne primenjuje na celokupan prihod. Zakon dozvoljava odbitak normativnih troškova od 25%, koji pokrivaju pretpostavljene troškove održavanja, amortizacije i upravljanja nekretninom.

Matematika izgleda ovako:

• Bruto prihod od zakupa: 100%
• Normativni troškovi (odbitak): 25%
• Poreska osnovica: 75% bruto prihoda
• Porez: 20% od poreske osnovice

Efektivna poreska stopa na bruto kiriju iznosi 15% (20% od 75%).

Konkretan primer obračuna

Vlasnik iznajmljuje stan za 50.000 RSD mesečno:

• Mesečna kirija: 50.000 RSD
• Godišnji prihod: 600.000 RSD
• Normativni troškovi 25%: 150.000 RSD
• Poreska osnovica: 450.000 RSD
• Porez 20% od 450.000: 90.000 RSD godišnje
• To je 7.500 RSD mesečno

Dakle, od kirije od 50.000 RSD mesečno, efektivno plaćate 7.500 RSD poreza, što je 15% bruto iznosa.

Umanjenje za stvarne troškove umesto normativnih

Normativni troškovi od 25% su paušalni odbitak koji ne zahteva dokumentaciju. Međutim, ako su vaši stvarni troškovi veći od 25%, možete ih prijaviti umesto normativnih.

Stvarni troškovi koji se mogu odbiti uključuju:

• Troškove tekućeg održavanja i popravki
• Amortizaciju objekta prema propisanoj stopi
• Provizije agencije za nekretnine
• Troškove osiguranja nekretnine
• Komunalne troškove koje plaća vlasnik

Da biste koristili stvarne troškove, morate imati račune i dokumentaciju za svaki trošak. Ovo se isplati uglavnom vlasnicima koji imaju visoke troškove renoviranja ili koji plaćaju agencijsku proviziju.

Kako i kada prijaviti prihode od iznajmljivanja

Prihod od iznajmljivanja prijavljuje se jednom godišnje putem poreske prijave. Ključni podaci:

• Obrazac: PPDG-2R (Poreska prijava za utvrđivanje poreza na dohodak građana na prihode od davanja u zakup)
• Rok: do 15. marta tekuće godine za prihode ostvarene u prethodnoj godini
• Gde: Poreska uprava Srbije, elektronski putem portala ePorezi ili lično u filijali

Ako kirija prelazi određeni mesečni prag, Poreska uprava može odrediti plaćanje akontacije, odnosno tromesečnih avansnih uplata poreza. O tome ćete dobiti rešenje.

Akontacija poreza

Ako su vaši godišnji prihodi od iznajmljivanja viši, Poreska uprava će vam izdati rešenje o akontaciji. To znači da porez ne plaćate jednom godišnje nego kvartalno, u unapred određenim iznosima.

Tromesečne akontacije se obično plaćaju:

• Do 15. aprila za prvi kvartal
• Do 15. jula za drugi kvartal
• Do 15. oktobra za treći kvartal
• Do 15. januara za četvrti kvartal

Na kraju godine podnosi se konačna poreska prijava i vrši poravnanje ako postoji razlika između plaćenih akontacija i stvarne poreske obaveze.

PDV i iznajmljivanje: kada je obveznik PDV-a

Fizičko lice koje iznajmljuje stan kao privatno lice ne plaća PDV. PDV obaveza nastaje samo ako iznajmljujete putem registrovanog preduzetnika ili firme i ako godišnji prihod od delatnosti prelazi 8 miliona RSD.

Za turistički smeštaj putem platformi kao što je Airbnb postoji poseban tretman. Vlasnici koji iznajmljuju za kratkoročni turistički boravak i registrovani su kao turističke agencije ili pružaoci usluge smeštaja podležu drugačijim pravilima i moraju biti registrovani kod nadležnih organa.

Porez na imovinu se plaća odvojeno

Vlasnik nekretnine plaća godišnji porez na imovinu bez obzira na to ko stanuje u nekretnini i da li se ona iznajmljuje. Ovo je posebna obaveza koja ne zavisi od prihoda od kirije.

Porez na imovinu utvrđuje lokalna samouprava na osnovu tržišne vrednosti nekretnine. Stope variraju po opštinama i tipično iznose od 0,1% do 0,4% vrednosti nepokretnosti godišnje.

Ugovor o zakupu: zašto ga overiti

Ugovor o zakupu nije zakonski obavezan u pisanoj formi, ali je snažno preporučljiv. Overen ugovor kod notara pruža zaštitu i zakupodavcu i zakupcu i olakšava eventualno rešavanje sporova.

Ono što ugovor treba da sadrži:

• Pun naziv i adresu nepokretnosti
• Iznos kirije i rok plaćanja
• Trajanje ugovora i uslove raskida
• Ko snosi komunalne troškove
• Depozit i uslove povraćaja

Overeni ugovor takođe olakšava poresku prijavu i može biti dokaz pri eventualnim sporovima s Poreskom upravom.

Prijava zakupa stanarima

Izlazak iz sive zone je u interesu i zakupodavca i zakupca. Zakupac sa zvaničnim ugovorom može da:

• Prijavi adresu stanovanja
• Koristi nekretninu kao adresu za zdravstveno osiguranje
• Dokazuje stambenu situaciju za potrebe kredita

Zakupodavac s uredno prijavljenim zakupom ima jasnu dokumentaciju i neće imati probleme u slučaju poreske kontrole.

Neobjavljeni prihod od iznajmljivanja nosi rizik kazne i prinudne naplate poreza s kamatom. Poreska uprava u poslednjih nekoliko godina intenzivira kontrole vlasnika koji iznajmljuju stanove bez prijave.

Najčešće greške vlasnika koji iznajmljuju

1. Ne podnose poresku prijavu misleći da ne moraju ako zakup nije overen
2. Zaboravljaju na rok od 15. marta i kasne s prijavom
3. Ne vode evidenciju troškova pa ne mogu koristiti stvarne troškove umesto normativnih
4. Mešaju porez na imovinu i porez na prihod i plaćaju samo jedno misleći da su izmirili sve obaveze
5. Airbnb prihode ne prijavljuju verujući da platforma to radi umesto njih

Primer planiranja: koliko ostaje posle poreza

Vlasnik iznajmljuje stan u Beogradu za 70.000 RSD mesečno:

• Godišnji prihod: 840.000 RSD
• Normativni troškovi 25%: 210.000 RSD
• Poreska osnovica: 630.000 RSD
• Porez 20%: 126.000 RSD (10.500 RSD mesečno)
• Prinos posle poreza: 630.000 RSD godišnje (52.500 RSD mesečno)

Uz godišnji porez na imovinu koji može iznositi 20.000 do 60.000 RSD za prosečan stan u Beogradu, ukupne obaveze vlasnika su oko 150.000 do 190.000 RSD godišnje od ukupnog prihoda od 840.000 RSD.