Stambeni kredit za dijasporu: kupovina stana u Srbiji

Zašto je situacija drugačija za dijasporu

Kad živiš i radiš u Minhenu, Beču, Cirihu ili Čikagu, a želiš da kupiš stan u Beogradu, Novom Sadu ili Nišu, ulaziš u proces koji banka tretira drugačije od standardnog stambenog kredita. Tvoj prihod se ostvaruje u evrima, dolarima ili švajcarskim francima, dok se kredit odobrava u Srbiji i vezuje za nekretninu koja se ovde nalazi. Ta razlika menja gotovo sve, od dokumentacije koju banka traži do načina na koji procenjuje tvoju kreditnu sposobnost.

Domaći klijent dolazi u banku sa potvrdom o zaposlenju i izvodom iz banke koju ta ista banka može direktno proveriti. Kod klijenta iz dijaspore, banka nema taj direktan uvid. Mora da veruje dokumentima iz strane zemlje, prevedenim i overenim, i da proceni rizik da neko ko zarađuje u jednoj valuti otplaćuje kredit vezan za drugu. Zbog toga proces traje duže, dokumentacija je obimnija, a uslovi se razlikuju od banke do banke mnogo više nego kod klasičnog kredita za građane koji žive u Srbiji.

Da li državljanstvo i prebivalište utiču na mogućnost dobijanja kredita

Srpski državljani sa prebivalištem u inostranstvu mogu da dobiju stambeni kredit u Srbiji, to nije sporno pitanje. Ono što varira jeste koliko je taj put jednostavan i koje banke imaju razrađenu proceduru za takve klijente. Neke banke imaju posebne kreditne linije za dijasporu, dok druge tretiraju svakog klijenta iz inostranstva kao izuzetak koji zahteva dodatnu proveru.

Ako imaš dvojno državljanstvo, na primer srpsko i nemačko, to obično ne predstavlja prepreku. Banka gleda na tebe kao na srpskog državljanina koji ima prihod u inostranstvu, bez obzira na drugi pasoš. Problem nastaje kada neko potpuno izgubi srpsko državljanstvo, jer tada dodatna dokumentacija oko identiteta i prethodnog boravka postaje neophodna. Prebivalište u inostranstvu samo po sebi nije razlog za odbijanje kredita, ali jeste razlog zašto ćeš proći kroz stroži i sporiji proces provere nego neko ko živi i radi u Srbiji.

Koji dokumenti se traže za dokazivanje prihoda iz inostranstva

Ovo je deo procesa gde dijaspora najčešće gubi vreme, jer ne zna unapred šta će banka tražiti. Standardni set dokumenata obuhvata:

• Potvrdu poslodavca o zaposlenju i visini plate, na memorandumu firme, sa pečatom i potpisom
• Izvode sa stranog tekućeg računa za poslednjih šest do dvanaest meseci
• Poresku prijavu ili potvrdu poreske uprave iz zemlje boravka, na primer Lohnsteuerbescheinigung u Nemačkoj ili Jahreslohnzettel u Austriji
• Ugovor o radu, posebno ako je u pitanju određeno radno vreme
• Dokaz o prijavljenom boravku u inostranstvu, kao što je Meldebescheinigung

Svi dokumenti izdati u inostranstvu moraju da se prevedu na srpski jezik kod ovlašćenog sudskog tumača, a u nekim slučajevima i da se overe apostilom u zemlji izdavanja pre nego što uopšte krenu u proces prevoda. Zakazivanje apostila u nekim zemljama ide sedmicama unapred, zato je pametno da dokumentaciju počneš da prikupljaš bar mesec i po pre nego što planiraš da podneseš zahtev banci, umesto da sve rešavaš u poslednjem trenutku dok si na kratkom odmoru u Srbiji.

Zašto neke banke traže sudužnika ili žiranta iz Srbije

Dosta banaka, iako ne sve, traži da klijent iz dijaspore ima sudužnika ili žiranta sa prebivalištem u Srbiji. Razlog je praktičan. Ako dođe do kašnjenja u otplati, banci je lakše da komunicira i eventualno pokrene naplatu prema licu koje fizički živi u zemlji nego prema nekome ko je hiljadama kilometara daleko.

Sudužnik obično mora da ispuni sopstvene uslove kreditne sposobnosti, što znači da njegova plata i kreditna istorija ulaze u ukupnu procenu. To često bude roditelj, brat, sestra ili blizak rođak koji živi u Srbiji i ima stalna primanja. Neke banke prihvataju i žiranta umesto sudužnika, koji ne učestvuje u otplati direktno, ali garantuje svojom imovinom ili primanjima ako glavni dužnik prestane da plaća. Pre nego što uđeš u proces, pitaj kreditnog savetnika da li je sudužnik obavezan uslov ili opcija koja zavisi od visine prihoda i vrednosti nekretnine.

Devizni rizik: kredit u evrima, prihod u drugoj valuti

Stambeni krediti u Srbiji se najčešće vode u evrima ili u dinarima sa valutnom klauzulom vezanom za evro. Ako radiš u Nemačkoj ili Austriji i zarađuješ u evrima, ta valutna usklađenost ti ide u prilog i rizik je minimalan. Problem nastaje kod onih koji rade u Švajcarskoj, Velikoj Britaniji ili Sjedinjenim Državama, gde je prihod u švajcarskim francima, funtama ili dolarima.

Zamisli da radiš u Cirihu i zarađuješ u francima, a rata kredita je fiksirana u evrima na 450 evra mesečno. Ako je kurs franka prema evru u trenutku odobrenja kredita bio 1 franak za 1,05 evra, tvoja rata je iznosila oko 429 franaka. Ako se kurs pomeri tako da franak oslabi i sada je 1 franak za 0,95 evra, ista rata od 450 evra iznenada te košta oko 474 franaka. To je razlika od skoro 10 posto u realnom trošku, bez ijedne promene kamatne stope banke. Rizik postoji u oba pravca, kurs može da ti ide i u korist, ali planiranje budžeta na duži rok ostaje neizvesnije nego kod nekoga ko zarađuje i otplaćuje u istoj valuti. Kad računaš koliko kredit realno opterećuje tvoja mesečna primanja, uzmi u obzir i scenario u kom se kurs pomeri deset do petnaest posto na štetu tvoje valute.

Praktična alternativa: kupovina za gotovinu

Za dosta ljudi iz dijaspore, kupovina stana kompletno za gotovinu ispada jednostavnije rešenje. Nema dokazivanja prihoda banci, nema deviznog rizika kroz ratu, nema potrebe za sudužnikom. Ceo proces se svodi na pregovore sa prodavcem, proveru nepokretnosti i overu kod notara.

Ta jednostavnost ima svoju cenu. Kad uložiš celokupnu ušteđevinu u jednu nekretninu, novac postaje nelikvidan, što znači da ga ne možeš brzo pretvoriti nazad u gotovinu ako ti iznenada zatreba, recimo za zdravstvenu situaciju ili gubitak posla u inostranstvu. Kredit, iako nosi kamatu i devizni rizik, ostavlja ti deo ušteđevine slobodnim za druge potrebe. Odluka zavisi od toga koliko likvidnosti želiš da zadržiš i koliko ti je važno da izbegneš administrativni teret dokazivanja prihoda iz inostranstva.

Punomoćje: kako ovlastiti nekoga da vodi proces u tvoje ime

Retko ko iz dijaspore može da uzme dovoljno slobodnih dana da lično prisustvuje svakom koraku kupovine. Zbog toga se punomoćje koristi mnogo češće nego kod domaćih kupaca.

Punomoćje mora da bude specifično, po mogućstvu sačinjeno uz pomoć advokata koji zna šta notar u Srbiji traži. Treba da navede tačno šta ovlašćeno lice sme da radi, na primer da pregovara o ceni, potpisuje predugovor, podiže dokumentaciju iz katastra, potpisuje glavni ugovor o kupoprodaji i podnosi zahtev za upis prava svojine. Postoje dva osnovna puta da ga overiš dok si u inostranstvu. Prvi je odlazak kod lokalnog notara u zemlji boravka, uz naknadnu apostil overu i prevod na srpski jezik. Drugi je overa direktno u srpskoj ambasadi ili konzulatu, gde konzularni službenik ima ovlašćenje da overi punomoćje slično kao domaći notar, što je često brže i jeftinije.

Ovlašćeno lice, obično bliski član porodice ili advokat, vodi proces u Srbiji, dok ti sve pratiš na daljinu i odlučuješ o ključnim tačkama preko video poziva. Ograniči trajanje punomoćja na razuman period, na primer šest meseci, kako ne bi ostalo aktivno duže nego što je potrebno.

Poreske obaveze koje ostaju i dok si u inostranstvu

Kupovina nekretnine u Srbiji povlači poreske obaveze koje ne nestaju zato što živiš u drugoj zemlji. Porez na prenos apsolutnih prava, ako kupuješ stan na sekundarnom tržištu, plaća se u roku koji propisuje poreska uprava, obično deset dana od prijema rešenja. Nakon kupovine, kao vlasnik nepokretnosti obavezan si da plaćaš godišnji porez na imovinu, čiju visinu određuje lokalna poreska uprava opštine u kojoj se stan nalazi.

Ako stan iznajmljuješ dok boraviš u inostranstvu, prihod od izdavanja se prijavljuje poreskoj upravi u Srbiji, bez obzira na to gde ti živiš. Neprijavljivanje tog prihoda nosi rizik kazne, a mnogi u dijaspori pogrešno pretpostave da ta obaveza nekako ne važi za njih jer ne žive u zemlji. Vredi angažovati knjigovođu ili poreskog savetnika u Srbiji koji će u tvoje ime podnositi prijave i pratiti rokove.

Praktičan savet: proveri banke sa iskustvom sa dijasporom

Pre nego što se opredeliš za banku, potroši nedelju ili dve na poređenje ponuda konkretno za klijente iz dijaspore. Neke banke imaju posebne savetnike koji govore nemački ili engleski, rade van standardnog radnog vremena zbog vremenske razlike, ili nude mogućnost da se veći deo procesa obavi elektronski, bez fizičkog prisustva u filijali.

Pozovi ili napiši nekoliko banaka direktno i postavi konkretna pitanja: da li rade sa klijentima koji imaju prihod u francima ili dolarima, da li je sudužnik obavezan ili opcion, kolika je kamatna stopa za nerezidentne prihode u odnosu na standardnu ponudu, i koliko realno traje ceo proces od prijave do isplate kredita. Razlike u iskustvu između banaka su veće nego što bi se očekivalo, a to se direktno oseti kroz manje stresa i manje neprijatnih iznenađenja u dokumentaciji.