Sudužnik kod stambenog kredita: kako zajednički kredit funkcioniše

Šta zapravo znači biti sudužnik

Kada banka odobri stambeni kredit dvema osobama, one ne dele dug na pola. Sudužnik nije rezervni igrač koji ulazi u priču tek ako glavni dužnik prestane da plaća. Sudužnik je od prvog dana punopravni nosilac cele obaveze, jednako kao i onaj ko je kredit prvi tražio.

To je ključna razlika između sudužnika i žiranta. Žirant garantuje da će platiti ako dužnik ne izmiri obavezu, i banka mu se obraća tek kad nastupi docnja. Sudužnik nema tu privilegiju odloženog rizika. Banka može od prvog dana da traži uplatu rate od bilo kog sudužnika, bez obzira na to ko od njih dvoje faktički uplaćuje novac svaki mesec. Za banku ne postoji glavni i sporedni dužnik, postoje samo lica solidarno odgovorna za ceo dug.

Solidarna odgovornost znači da banka ne mora da deli potraživanje. Ako mesečna rata iznosi 400 evra u dinarskoj protivvrednosti i jedan sudužnik ne uplati ništa, banka ima pravo da traži svih 400 evra od drugog sudužnika, ne polovinu. Ugovor o kreditu to izričito predviđa, i to je razlog zbog kog banke ovaj instrument i vole.

Zašto banke uopšte traže sudužnika

Stambeni krediti se odobravaju u skladu sa kreditnom sposobnošću, a ona se računa iz prihoda, postojećih obaveza i procenjenog rizika. Ako jedna osoba zarađuje 700 evra mesečno i traži kredit za stan od 90.000 evra na 25 godina, rata bi verovatno premašila dozvoljeni procenat prihoda koji banka dozvoljava za zaduženje, obično između 40 i 50 odsto neto primanja.

Kada se doda sudužnik sa dodatnim prihodom, na primer partner koji zarađuje 500 evra, banka sabira oba prihoda i računa kreditnu sposobnost na osnovu zbira. Time se otvara mogućnost da se dobije veći iznos kredita, duži rok otplate uz nižu ratu, ili povoljniji uslovi koji inače ne bi bili dostupni pojedincu. Iz ugla banke, dva prihoda i dve imovine na koje se može posegnuti u slučaju docnje smanjuju rizik, pa je sasvim logično da traže ovakvu strukturu kad iznos kredita to zahteva.

Banka ne traži sudužnika iz benevolentnosti prema porodici, nego zato što joj to smanjuje izloženost riziku. Kredit sa dva sudužnika ima duplo veći krug ljudi od kojih se dug može naplatiti.

Ko najčešće postaje sudužnik

Najčešća kombinacija su bračni ili vanbračni partneri koji zajedno kupuju prvi stan. Njihovi prihodi se prirodno sabiraju jer i tako planiraju zajednički budžet, pa je logično da oboje figurišu i na kreditu.

Druga česta situacija su roditelji koji pristupaju kao sudužnici svojoj deci. Mlad čovek na početku karijere često nema dovoljno visoku platu ili dovoljno dugu radnu istoriju da samostalno dobije kredit za iznos koji mu je potreban. Roditelj sa stabilnim primanjima i eventualno već otplaćenim sopstvenim kreditom ulazi kao sudužnik da bi dete dobilo veći iznos ili nižu kamatnu stopu. U ovom scenariju roditelj retko ima nameru da živi u tom stanu, ali ugovorno je jednako odgovoran kao i dete.

Ređe se dešava da prijatelji ili rođaci zajedno uzimaju kredit, obično radi investicije ili izdavanja. Ova varijanta nosi najveći praktični rizik jer između njih ne postoji ona vrsta pravnog i emotivnog jedinstva kakvu imaju bračni parovi, a opet dele identičnu finansijsku obavezu.

Sudužništvo i vlasništvo nisu ista stvar

Ovde se pravi jedna od najčešćih grešaka. Ljudi pretpostavljaju da ko god potpiše kredit kao sudužnik automatski postaje i suvlasnik stana. To nije tačno. Ugovor o kreditu sa bankom reguliše ko duguje novac. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti i upis u katastar nepokretnosti reguliše ko je vlasnik.

To su dva odvojena pravna posla i mogu se urediti potpuno različito. Roditelj može biti sudužnik na kreditu, dok je stan upisan isključivo na dete kao vlasnika. Isto tako, oba partnera mogu biti sudužnici, a stan upisan samo na jednog od njih, ili u suvlasničkim udelima koji uopšte ne odgovaraju učešću u otplati rate.

Zato je pre potpisivanja ugovora neophodno da se jasno dogovori i pravno formalizuje ko će biti upisan kao vlasnik ili suvlasnik, i u kom razmeru. Ako se to ne uradi eksplicitno, prilikom kupoprodaje se obično upisuje onaj ko je naveden kao kupac u predugovoru, bez obzira na to ko je sve potpisao kredit. Osoba koja plaća ratu kredita deceniju i po, a nije upisana kao vlasnik, nema automatsko pravo na deo nekretnine. To pravo bi morala da dokazuje posebno, kroz sud, često teško i dugotrajno.

Kakav je stvarni rizik za sudužnika

Rizik se ogleda u dva pravca. Prvi je direktan i finansijski. Ako glavni korisnik kredita, onaj ko faktički živi u stanu i trebalo bi da plaća ratu, prestane sa uplatama, banka se posle prvog neplaćanja obraća i drugom sudužniku. Ne treba da prođu meseci opomena, banka po ugovoru ima pravo da odmah traži uplatu od bilo kog sudužnika. Roditelj koji je bio sudužnik svom sinu može se naći u situaciji da mu banka blokira platu ili račun zbog duga koji nije njegova ideja, niti korist.

Drugi rizik je posredan, ali podjednako ozbiljan. Svaka docnja se evidentira u kreditnom registru na oba sudužnika, ne samo na onog ko faktički nije platio. Sudužnikov sopstveni kreditni skor pada čak i ako on lično nije propustio nijednu uplatu iz svog džepa, jer je odgovornost solidarna i evidencija prati oba imena. Kada taj sudužnik posle nekoliko godina poželi da sam podigne kredit, na primer za kola ili renoviranje, banka će videti postojeću obavezu iz zajedničkog stambenog kredita kao deo njegovog ukupnog zaduženja, čak i ako drugi sudužnik uredno plaća svaku ratu. To umanjuje njegovu kreditnu sposobnost sve dok se ta obaveza ne zatvori ili delimično ne prenese.

Šta se dešava kod razvoda ili prekida veze

Kredit ne nestaje zato što je veza gotova. Banka nije ugovorna strana u ljubavnom ili bračnom odnosu i njoj razvod ne menja obavezu. Oba sudužnika ostaju solidarno odgovorna sve dok se kredit ne otplati u celosti ili dok se struktura ugovora formalno ne promeni.

U praksi se posle razvoda javljaju tri realna puta. Prvi je da par nastavi da zajednički otplaćuje kredit uprkos raskinutom odnosu, što je neprijatno, ali se dešava kada nijedna strana nema sredstva za samostalno rešenje. Drugi put je refinansiranje, gde jedan bivši partner uzima novi kredit u svoje ime, njime izmiruje stari zajednički dug i tako oslobađa obaveze drugu stranu, uz uslov da samostalno ispuni sve zahteve banke. Treći put je prodaja stana i podela sredstava posle zatvaranja kredita, najčistije rešenje kad nijedna strana ne želi ili ne može da zadrži nekretninu.

Bitno je naglasiti da se pitanje ko ostaje u stanu i ko je vlasnik rešava odvojeno od pitanja ko je dužnik banci. Sudska podela imovine u bračnom sporu može dodeliti stan jednom supružniku, ali dok se kredit formalno ne prenese ili ne refinansira, banka i dalje tretira oboje kao dužnike, bez obzira na presudu o imovini.

Kako izaći iz uloge sudužnika

Razrešenje sudužništva nije proces koji se pokreće jednostavnom izjavom ili sporazumom između dvoje ljudi. Banka mora da pristane na promenu ugovorne strane, i to čini samo ako preostali dužnik samostalno zadovoljava sve uslove koje bi zadovoljio da uzima kredit sam.

To praktično znači da banka ponovo proverava kreditnu sposobnost, prihode, zaposlenje i istoriju otplate preostalog dužnika, kao da se kredit iznova odobrava. Ako prihodi nisu dovoljni, banka neće pristati da oslobodi drugog sudužnika, bez obzira na razloge zbog kojih se traži izlazak. Tada preostaje da neko drugi uđe kao novi sudužnik, da se nekretnina proda, ili da postojeći sudužnik ostane vezan za kredit i dalje.

Zato je vreme pravi faktor. Što je otplaćeni deo kredita veći, dug koji preostaje je manji, i lakše ga jedna osoba samostalno ponese uz refinansiranje. Roditelj koji je ušao kao sudužnik kada je dete tek počelo karijeru, ima realne šanse da posle sedam ili osam godina, kada dete već ima stabilniju platu i istoriju urednog plaćanja, bude razrešen obaveze kroz refinansiranje na dete samo.

Praktičan savet pre nego što pristaneš da budeš sudužnik

Pre potpisivanja bilo kog ugovora o sudužništvu, proveri sopstvenu kreditnu sposobnost, i to ne samo trenutnu, nego i onu koja bi ti bila potrebna za neki budući lični kredit. Postavi sebi pitanje da li ćeš u narednih pet do deset godina možda i sam želeti da podigneš kredit, za stan, kola ili bilo šta drugo, i da li ti ova obaveza u međuvremenu smanjuje taj manevarski prostor.

Razgovaraj i sa bankom o tačnim uslovima solidarne odgovornosti, jer neki ugovori dozvoljavaju određenu fleksibilnost u redosledu naplate, dok drugi to eksplicitno isključuju.

Pre svega, napravi pisani dogovor sa glavnim korisnikom kredita, van banke i van formalnog ugovora, u kom se jasno navodi ko stvarno plaća ratu svakog meseca, šta se dešava ako jedna strana privremeno ne može da plati, i kako se rešava pitanje vlasništva nad nekretninom ako dođe do prekida odnosa. Ovaj dogovor ne menja obavezu prema banci, ali štiti tebe u odnosu sa drugom stranom i olakšava dokazivanje ko je šta uplaćivao ako dođe do spora. Overa kod javnog beležnika daje mu dodatnu težinu pred sudom.

Sudužništvo kod stambenog kredita nije formalnost koja se potpisuje u prolazu. To je dugoročna finansijska obaveza koja te vezuje za tuđu odluku o kupovini nekretnine, često na petnaest ili dvadeset pet godina. Razumevanje pravih posledica pre potpisa štedi mnogo problema kasnije.