Kupovina nekretnine u inostranstvu: Grčka, Španija, Crna Gora i Turska

Zašto Srbi sve češće kupuju nekretnine u inostranstvu

Broj srpskih državljana koji kupuju nekretnine van Srbije raste iz godine u godinu, i to nije slučajno. Grčka i Crna Gora već godinama privlače kupce koji traže letnje rezidencije, a Španija i Turska sve više ulaze u razgovore o kupovini. Iza toga stoje konkretni razlozi: turizam koji se pretvara u ljubav prema određenom mestu, zabrinutost zbog inflacije i očuvanja vrednosti imovine, i, kod jednog dela kupaca, ideja da nekretnina može sama sebe da finansira kroz kratkoročno iznajmljivanje.

Pravo srpskih državljana na kupovinu imovine u inostranstvu

Srpski državljani imaju pravo da kupe nekretninu u ogromnoj većini zemalja sveta, uključujući sve četiri koje su ovde obrađene. Ne postoji domaće zakonsko ograničenje koje bi sprečilo srpskog rezidenta da poseduje stan u Atini ili Budvi.

Određene EU zemlje zadržavaju reciprocitet za specifične kategorije imovine, pre svega za poljoprivredno zemljište i zaštićene zone. Za stanove i kuće ta ograničenja praktično ne postoje. Srbija nije u EU, što znači da kupac iz Srbije kupuje kao državljanin treće zemlje, pa lokalni propisi svake države regulišu detalje.

Prenos novca iz Srbije za kupovinu nekretnine u inostranstvu zahteva određenu dokumentaciju u skladu sa propisima za sprečavanje pranja novca. Banka u Srbiji će tražiti ugovor o kupoprodaji, potvrdu o poreklu sredstava i ponekad dodatne dokaze o sticanju tog kapitala. Devizni račun u srpskoj banci može da drži evre i da ih šalje SWIFT transferom direktno na račun prodavca ili notara u inostranstvu. Bankarski troškovi takvog transfera iznose obično između 0,1 i 0,5 procenta iznosa, plus fiksna SWIFT naknada od 20 do 40 evra po transakciji.

Grčka: od Halkidikija do jonskih ostrva

Grčka je odavno omiljena destinacija srpskih turista, pa ne čudi što postaje i omiljena destinacija srpskih kupaca nekretnina. Halkidiki je najtraženiji region zbog blizine, direktnih veza i razvijene turističke infrastrukture. Jonska ostrva, Krf i Kos imaju nešto ekskluzivniju reputaciju i skuplje cene.

Cene 2024. i 2025. na Halkidikiju kreću se od oko 60.000 do 120.000 evra za studio ili jednosoban stan u turističkim zonama. Ostrvske nekretnine su drukčija priča: 100.000 evra je donja granica za manje objekte, a cene lako prelaze 300.000 evra za kuće s direktnim pogledom na more.

Pre nego što možete bilo šta da potpišete u Grčkoj, potrebno je da pribavite AFM, grčki poreski identifikacioni broj. Taj broj se dobija relativno brzo, uz posetu lokalnoj poreskoj upravi ili putem ovlašćenog poreskog savetnika. Grčki bankarski račun je praktično obavezan za plaćanje poreza i komunalija, a može se otvoriti i bez grčke rezidentnosti uz ličnu kartu ili pasoš.

Troškovi kupovine u Grčkoj: porez na prenos iznosi 3 procenta procenjene ili ugovorene vrednosti, notarski troškovi iznose između 1 i 1,5 procenata, a agentska provizija obično 2 do 3 procenta. Ukupno, računajte na 6 do 8 procenata od kupoprodajne cene kao jednokratni trošak kupovine.

Godišnji porez na imovinu u Grčkoj, ENFIA, za tipičnog stranog kupca koji ima stan ili manji objekat iznosi između 300 i 1.500 evra godišnje, zavisno od lokacije, kvadrature i starosti objekta.

Za one koji planiraju veće investicije: Grčka nudi zlatnu vizu koja donosi boravišnu dozvolu. Od 2024. prag za Atiku i popularna ostrva podignut je na 800.000 evra, dok za ostatak Grčke ostaje na 400.000 evra.

Pravni proces kupovine prolazi kroz ugovor o rezervaciji ili predugovor, potom glavni kupoprodajni ugovor koji overava notar, i konačno upis u ktimatologio, grčki registar nekretnina. Ceo proces može trajati od nekoliko nedelja do nekoliko meseci, zavisno od urednosti dokumentacije prodavca.

Španija: Costa del Sol, Costa Blanca i realni troškovi

Španija privlači nešto drugačiji profil srpskog kupca: ljude koji razmišljaju o dugoročnom boravku, penzionisanju ili ozbiljnijem prihodu od iznajmljivanja. Costa del Sol oko Malagе i Costa Blanca u oblasti Alicantea su dve najpopularnije zone.

U Torreviegi i Alicanteu, studio stanovi nalaze se u rasponu od 60.000 do 100.000 evra, a jednosobni između 90.000 i 150.000 evra. Costa del Sol je skuplja, pogotovo Marbella i okolina, gde cene jednosobnog stana lako prelaze 200.000 evra.

Svaki stranac koji kupuje nekretninu u Španiji mora da ima NIE, Número de Identificación de Extranjero. To je španski identifikacioni broj za strance i bez njega se ne može potpisati kupoprodajni ugovor ni platiti porezi. NIE se može zatražiti u španskom konzulatu u Beogradu ili lično u Španiji.

Porez na prenos vlasništva u Španiji, ITP, varira po autonomnoj zajednici: u Andaluziji iznosi 7 procenata, u Valenciji 10 procenata, u Kataloniji 10 procenata. Notarski i registarski troškovi dodaju još 1 do 2 procenta. Ukupno, trošak kupovine može biti i do 12 procenata od kupoprodajne cene za nekretnine u nekim regionima.

Posle kupovine, vlasnik plaća IBI, godišnji porez na imovinu, plus community fees ako je stan u zajednici sa zajedničkim bazenima, liftovima ili čuvarom. Ti troškovi zajednice mogu biti i po nekoliko stotina evra mesečno za skuplje komplekse.

Za nerezidente koji iznajmljuju nekretninu, Španija naplaćuje porez od 24 procenta na bruto prihod od iznajmljivanja za državljane zemalja van EU. To je značajno viša stopa nego za rezidente EU. Srbija ima ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja sa Španijom, što znači da se porez plaćen u Španiji može uzeti u obzir pri obračunu u Srbiji, ali treba proveriti specifičnosti s poreskim savetnikom.

Crna Gora: najbliža opcija

Za kupce iz Srbije, Crna Gora ima jednu neprikosnovenu prednost: gotovo sve je poznato. Jezik je razumljiv, viza ne postoji, pravni sistem ima slične osnove, i fizička blizina znači da se do imovine može stići automobilom za dva do tri sata iz Beograda.

Budvanska rivijera ostaje najpopularnija zona, s cenama stanova koji se kreću od 80.000 do 200.000 evra i više u prvim linijama. Kotor i Kotorski zaliv su skuplje destinacije sa snažnom međunarodnom potražnjom koja drži cene visoko. Bar je znatno pristupačniji i privlači one koji traže dugoročni boravak, a manje letnji turizam.

Proces kupovine u Crnoj Gori je najsličniji srpskom: kupoprodajni ugovor, overa kod notara, i uknjižba u katastru. Porez na prenos nepokretnosti iznosi 3 procenta procenjene vrednosti.

Važna napomena: Crna Gora je kandidat za EU, ali još uvek nije punopravna članica. Što znači da se ne primenjuju EU propisi o zaštiti potrošača, ali ni ograničenja koja EU povremeno uvodi za određene kategorije nekretnina.

Turska: niže cene, viši rizici

Turska privlači kupce koji traže jeftinije letnje rezidencije, pre svega uz obalu u Antalya regionu. Alanya je najtraženiji grad među srpskim kupcima, a Istanbul ima posebnu publiku onih koji kupuju radi investicije ili eventualne selidbe.

Za Srbe ne postoje posebna ograničenja pri kupovini nekretnina u Turskoj. Strani kupac treba da pribavi turski poreski broj, što je administrativno jednostavno. Vlasnički list u Turskoj zove se TAPU i on je jedini dokaz vlasništva koji je pravno validan.

Cene u Alanyji kreću se od oko 60.000 do 150.000 evra za primorske stanove, zavisno od projekta, sprata i udaljenosti od mora. Cene su često oglašene u evrima ili dolarima, ali sam prenos vlasništva i plaćanje poreza odvijaju se u turskim lirama po tržišnom kursu na dan transakcije.

Tu leži i najveći rizik: turska lira je u poslednjih deset godina izgubila ogromnu vrednost. Dok su cene nekretnina nominalno rasle u lirama, u evrima su oscilacije bile dramatične. Kupac koji kupuje danas u evrima plaća jasnu cenu, ali svi operativni troškovi kao što su komunalije, upravljanje imovinom i popravke plaćaju se u liri, što može biti povoljno za strance koji zarađuju u tvrđoj valuti. Ipak, valutni rizik je realan i ne treba ga potcenjivati.

Turska nije u EU, što ima implikacije na pravnu zaštitu kupca i na mogućnost primene EU standarda u sporovima.

Finansiranje kupovine iz Srbije

Srpske banke generalno ne odobravaju hipoteke za kupovinu imovine u inostranstvu. Postoje izuzeci, ali su retki i zahtevaju posebne uslove. Grčke i španske banke mogu da odobravaju hipoteke nerezidentima, tipično do 60 do 70 procenata vrednosti nekretnine, ali je proces za nerezidente komplikovan i zahteva lokalnog advokata, prevod dokumentacije i dokazivanje prihoda prema standardima te banke.

U praksi, velika većina srpskih kupaca finansira kupovinu sopstvenim štednjama ili kombinacijom štednje i porodičnih izvora. Jedan deo kupaca koristi drukčije rešenje: podizanje hipotekarnog kredita na srpskoj nekretnini i prenošenje tih sredstava za kupovinu u inostranstvu. To funkcioniše ako kupac ima neopterećenu nepokretnost u Srbiji čija vrednost pokriva traženi iznos.

Poreske obaveze u Srbiji posle kupovine u inostranstvu

Srpski poreski rezidenti imaju obavezu da prijave prihod od iznajmljivanja strane imovine Poreskoj upravi Srbije, bez obzira na to što taj prihod primaju u inostranstvu. Stopa poreza iznosi 20 procenata na neto prihod, pri čemu se priznavanjem normiranih rashoda od 25 procenata efektivna poreska stopa svodi na oko 15 procenata od bruto prihoda od iznajmljivanja.

Ako se nekretnina proda, kapitalna dobit podleže porezu od 15 procenata. Dobit se obračunava kao razlika između prodajne i kupovne cene, uz moguće korekcije za uložena sredstva.

Srbija ima zaključene ugovore o izbegavanju dvostrukog oporezivanja s Grčkom, Španijom, Crnom Gorom i Turskom. To u praksi znači da se porez koji ste platili u zemlji gde se nekretnina nalazi može oduzeti od poreske obaveze u Srbiji, ili da jedna od dve države ima isključivo pravo oporezivanja određene vrste prihoda. Svaki slučaj je specifičan, pa je konsultacija s poreskim savetnikom pre prve transakcije pametan korak.

Rok za prijavu prihoda od iznajmljivanja je 30 dana od dana prijema prihoda. Alternativno, prihod se može prijaviti i kroz godišnju poresku prijavu, ali to treba proveriti s poreskim savetnikom jer se rokovi i obrasci razlikuju.

Praktični aspekti koje agenti retko pominju

Angažovanje lokalnog advokata u zemlji kupovine, koji radi isključivo za kupca, nije luksuz nego osnovna zaštita. Agent koji prodaje nekretninu radi za prodavca, bez obzira koliko ljubazno nastupa prema vama. Lokalni advokat proverava vlasničku dokumentaciju, upis u katastar, terete i hipoteke koje mogu da prate nekretninu na kupca, i urbanizacione dozvole. Troškovi takvog advokata su najčešće između 500 i 1.500 evra za standardnu transakciju.

Provera tereta i dugova je posebno važna u Španiji i Grčkoj, gde neplaćeni dugovi zajednice stanara ili komunalija mogu preći na novog vlasnika. Katastarski izvod ne prikazuje uvek sve obaveze.

Za nekretnine koje planirate da iznajmljujete, upravljanje imovinom kroz lokalnog property managera košta između 15 i 25 procenata prihoda od iznajmljivanja. To treba računati u projekcijama profitabilnosti od prvog dana.

Kupovina bez ličnog obilaska lokacije je greška koju je lako izbeći, a teško popraviti. Fotografije i video snimci ne pokazuju buku susednih kafića, miris kanalizacije u leto, ili nefunkcionalan lift koji se čeka mesecima.

Za starije objekte i nekretnine van urbanizovanih centara, provera građevinske i upotrebne dozvole je obavezna. Nelegalna gradnja postoji u svim četiri pomenute destinacije, a kupac koji preuzme takav objekat može da se suoči s visokim troškovima legalizacije.

Kupovina nekretnine u inostranstvu je izvodljiva, ali je svaka destinacija specifična kombinacija prava, poreza i procedura. Ko ulazi dobro pripremljen, s lokalnim advokatom i realnim brojevima pred sobom, taj ulazi s mnogo manjim iznenađenjima.