Porez na prihod od iznajmljivanja stana u Srbiji: stope i kako prijaviti

Zakonski okvir za oporezivanje prihoda od iznajmljivanja

Prihod od iznajmljivanja nepokretnosti u Srbiji oporezuje se prema Zakonu o porezu na dohodak građana, konkretno prema članu 64. Svako fizičko lice koje iznajmljuje stan, kuću, poslovni prostor ili drugi objekat i naplaćuje kiriju mora prijaviti taj prihod Poreskoj upravi i platiti porez.

Ovo važi bez obzira na to da li imaš zvanično registrovan ugovor o zakupu ili ne. Obaveza prijave prihoda postoji i kada zakup nije formalno prijavljen.

Ukratko

• Prihod od iznajmljivanja oporezuje se po članu 64 Zakona o porezu na dohodak građana.
• Obaveza prijave postoji čak i ako ugovor o zakupu nije zvanično registrovan.
• Svako fizičko lice koje naplaćuje kiriju mora prijaviti prihod Poreskoj upravi.
• Neprijavljivanje ne ukida obavezu, samo odlaže otkrivanje i dodaje kamatu.

Poreska stopa i kako se obračunava porez

Nominalna poreska stopa na prihod od iznajmljivanja iznosi 20%, ali se ne primenjuje na celokupan prihod. Zakon dozvoljava odbitak normativnih troškova od 25%, koji pokrivaju pretpostavljene troškove održavanja, amortizacije i upravljanja nekretninom.

Obračun izgleda ovako: bruto prihod od zakupa čini 100%, normativni troškovi se odbijaju u iznosu od 25%, poreska osnovica ostaje na 75% bruto prihoda, a porez iznosi 20% od te osnovice.

Efektivna poreska stopa na bruto kiriju iznosi 15% (20% od 75%).

Konkretan primer obračuna

Vlasnik iznajmljuje stan za 50.000 RSD mesečno. Mesečna kirija je 50.000 RSD, godišnji prihod 600.000 RSD. Normativni troškovi od 25% iznose 150.000 RSD, pa poreska osnovica pada na 450.000 RSD. Porez od 20% od 450.000 RSD daje 90.000 RSD godišnje, odnosno 7.500 RSD mesečno.

Od kirije od 50.000 RSD mesečno, efektivno se plaća 7.500 RSD poreza, što je 15% bruto iznosa.

Umanjenje za stvarne troškove umesto normativnih

Normativni troškovi od 25% su paušalni odbitak koji ne zahteva dokumentaciju. Ako su stvarni troškovi veći od 25%, mogu se prijaviti umesto normativnih.

Stvarni troškovi koji se mogu odbiti uključuju troškove tekućeg održavanja i popravki, amortizaciju objekta prema propisanoj stopi, provizije agencije za nekretnine, troškove osiguranja nekretnine i komunalne troškove koje plaća vlasnik.

Za korišćenje stvarnih troškova potrebni su računi i dokumentacija za svaki trošak. Ovo se isplati uglavnom vlasnicima sa visokim troškovima renoviranja ili onima koji plaćaju agencijsku proviziju.

Kako i kada prijaviti prihode od iznajmljivanja

Prihod od iznajmljivanja prijavljuje se jednom godišnje putem poreske prijave. Obrazac se zove PPDG-2R (Poreska prijava za utvrđivanje poreza na dohodak građana na prihode od davanja u zakup). Rok je do 15. marta tekuće godine za prihode ostvarene u prethodnoj godini. Prijava se podnosi Poreskoj upravi Srbije, elektronski putem portala ePorezi ili lično u filijali.

Ako kirija prelazi određeni mesečni prag, Poreska uprava može odrediti plaćanje akontacije, odnosno tromesečnih avansnih uplata poreza. O tome stiže rešenje.

Akontacija poreza

Kod viših godišnjih prihoda od iznajmljivanja, Poreska uprava izdaje rešenje o akontaciji. Porez se tada ne plaća jednom godišnje nego kvartalno, u unapred određenim iznosima.

Tromesečne akontacije se obično plaćaju do 15. aprila za prvi kvartal, do 15. jula za drugi kvartal, do 15. oktobra za treći kvartal i do 15. januara za četvrti kvartal.

Na kraju godine podnosi se konačna poreska prijava i vrši poravnanje ako postoji razlika između plaćenih akontacija i stvarne poreske obaveze.

PDV i iznajmljivanje: kada je obveznik PDV-a

Fizičko lice koje iznajmljuje stan kao privatno lice ne plaća PDV. PDV obaveza nastaje samo ako iznajmljuješ putem registrovanog preduzetnika ili firme i ako godišnji prihod od delatnosti prelazi 8 miliona RSD.

Za turistički smeštaj putem platformi kao što je Airbnb postoji poseban tretman. Vlasnici koji iznajmljuju za kratkoročni turistički boravak i registrovani su kao turističke agencije ili pružaoci usluge smeštaja podležu drugačijim pravilima i moraju biti registrovani kod nadležnih organa.

Porez na imovinu se plaća odvojeno

Vlasnik nekretnine plaća godišnji porez na imovinu bez obzira na to ko stanuje u nekretnini i da li se ona iznajmljuje. Ovo je posebna obaveza koja ne zavisi od prihoda od kirije.

Porez na imovinu utvrđuje lokalna samouprava na osnovu tržišne vrednosti nekretnine. Stope variraju po opštinama i tipično iznose od 0,1% do 0,4% vrednosti nepokretnosti godišnje.

Ugovor o zakupu: zašto ga overiti

Ugovor o zakupu nije zakonski obavezan u pisanoj formi, ali je preporučljiv. Overen ugovor kod notara štiti i zakupodavca i zakupca i olakšava eventualno rešavanje sporova.

Ugovor treba da sadrži pun naziv i adresu nepokretnosti, iznos kirije i rok plaćanja, trajanje ugovora i uslove raskida, ko snosi komunalne troškove, i depozit sa uslovima povraćaja.

Overen ugovor takođe olakšava poresku prijavu i može biti dokaz pri eventualnim sporovima s Poreskom upravom.

Prijava zakupa stanarima

Izlazak iz sive zone je u interesu i zakupodavca i zakupca. Zakupac sa zvaničnim ugovorom može da prijavi adresu stanovanja, koristi nekretninu kao adresu za zdravstveno osiguranje i dokazuje stambenu situaciju za potrebe kredita.

Zakupodavac s uredno prijavljenim zakupom ima jasnu dokumentaciju i neće imati probleme u slučaju poreske kontrole.

Neobjavljeni prihod od iznajmljivanja nosi rizik kazne i prinudne naplate poreza s kamatom. Poreska uprava u poslednjih nekoliko godina intenzivira kontrole vlasnika koji iznajmljuju stanove bez prijave.

Najčešće greške vlasnika koji iznajmljuju

1. Ne podnose poresku prijavu, misleći da ne moraju ako zakup nije overen.
2. Zaboravljaju na rok od 15. marta i kasne s prijavom.
3. Ne vode evidenciju troškova, pa ne mogu koristiti stvarne troškove umesto normativnih.
4. Mešaju porez na imovinu i porez na prihod i plaćaju samo jedno, misleći da su izmirili sve obaveze.
5. Airbnb prihode ne prijavljuju, verujući da platforma to radi umesto njih.

Primer planiranja: koliko ostaje posle poreza

Vlasnik iznajmljuje stan u Beogradu za 70.000 RSD mesečno. Godišnji prihod iznosi 840.000 RSD, normativni troškovi od 25% su 210.000 RSD, a poreska osnovica pada na 630.000 RSD. Porez od 20% iznosi 126.000 RSD, odnosno 10.500 RSD mesečno. Prinos posle poreza ostaje na 630.000 RSD godišnje, odnosno 52.500 RSD mesečno.

Uz godišnji porez na imovinu koji može iznositi 20.000 do 60.000 RSD za prosečan stan u Beogradu, ukupne obaveze vlasnika iznose oko 150.000 do 190.000 RSD godišnje od ukupnog prihoda od 840.000 RSD.