Porez na prenos apsolutnih prava pri kupovini stana

Kada kupujete stan na sekundarnom tržištu, od fizičkog lica, uz cenu iz ugovora dolazi i dodatni trošak koji lako zaboravite da uračunate: porez na prenos apsolutnih prava. Za prosečan stan u Beogradu, taj trošak iznosi između 2.000 i 4.000 evra.

Ukratko

• Porez na prenos apsolutnih prava (PPAR) iznosi 2,5% od vrednosti prenosa nekretnine.
• Plaća se pri kupovini stanova, kuća, placeva i poslovnog prostora na sekundarnom tržištu.
• Za prosečan stan u Beogradu, ovaj trošak iznosi 2.000-4.000 evra.
• Kod novogradnje (kupovina od investitora) PPAR se ne plaća, umesto njega ide PDV.

Šta je porez na prenos apsolutnih prava

Porez na prenos apsolutnih prava (PPAR) je porez koji država naplaćuje kada se pravo vlasništva prenosi sa jedne osobe na drugu uz naknadu. Stopa iznosi 2,5% od vrednosti prenosa.

Plaćate ga pri kupovini:

• stanova i kuća na sekundarnom tržištu (stara gradnja, preprodaja)
• placeva i poljoprivrednog zemljišta
• garaža i parking mesta na sekundarnom tržištu
• poslovnog prostora na sekundarnom tržištu
• udela u privrednim društvima, u određenim slučajevima

Kada se PPAR ne plaća

Postoje izuzeci o kojima kupci retko razmišljaju unapred:

Kupovina od investitora ili kompanije (nova gradnja): kada kupujete novi stan direktno od investitora koji je pravno lice (DOO), ne plaćate PPAR. Umesto toga, u cenu je ugrađen PDV od 10%. Novogradnja "bez PPAR-a" ima porez ugrađen na drugi način: samo ga drugačije zovemo, a i onaj ko ga plaća je drugačiji.

Nasleđivanje: prenos imovine nasleđivanjem nije "prenos uz naknadu" u pravnom smislu. Naslednici plaćaju porez na nasleđe, po drugačijim pravilima, ali ne PPAR.

Poklon bračnom drugu ili srodniku u pravoj liniji: roditelji na dete, deca na roditelje, supružnici međusobno, svi su oslobođeni PPAR-a. Plaća se porez na poklon, ali samo ako poklonoprimac nije bračni drug ili srodnik u pravoj liniji.

Zamena nekretnina: ako dve strane razmene nekretnine, situacija je složenija. Konsultujte poreskog savetnika.

Ko plaća porez

Porez plaćate vi kao kupac, ne prodavac. Prodavac ume da reklamira cenu "bez poreza", ali PPAR ostaje vaš trošak i morate ga planirati u budžetu.

Zakon dozvoljava da prodavac i kupac sporazumom odrede ko plaća, ali uobičajena i zakonska pretpostavka ostaje da porez plaća kupac.

Osnov za obračun: ugovorena ili poreska vrednost?

Ovde se kupci najčešće iznenade.

Poreska uprava uzima kao osnov za obračun viši iznos: ugovorenu kupoprodajnu cenu ili procenjenu vrednost nekretnine koju sama utvrdi.

U praksi to znači sledeće: ako stranke dogovore nižu cenu od tržišne, što se dešava upravo radi smanjenja poreza, Poreska uprava može primeniti svoju procenu tržišne vrednosti. Tu procenu radi na osnovu zone, kvadrature, sprata i stanja nekretnine.

Ugovaranje niže cene "radi poreza" retko prođe neopaženo: Poreska uprava ionako može obračunati porez na procenjenu, višu vrednost, a notari su uz to dužni da prijave sumnjive transakcije.

Rokovi

Rok za podnošenje prijave: 30 dana od dana overe ugovora o kupoprodaji kod javnog beležnika (notara).

Rok za plaćanje: Poreska uprava izdaje rešenje o porezu, a vi ga plaćate po prijemu rešenja, obično u roku od 15 dana.

Gde se plaća: na tekući račun nadležne organizacione jedinice Poreske uprave, prema mestu gde se nekretnina nalazi.

Online: poresku prijavu možete podneti i elektronski, putem portala ePorezi, što je sve češća praksa.

Kako se prijava podnosi

Prijavu za PPAR podnosite nadležnoj filijali Poreske uprave, prema mestu gde se nekretnina nalazi. Uz obrazac prilažete:

• overeni ugovor o kupoprodaji
• dokaz o identitetu kupca
• list nepokretnosti (izvod iz katastra)
• u nekim slučajevima, procenu vrednosti nekretnine

Notar koji overava ugovor može u vaše ime podneti i poresku prijavu. Proverite sa svojim notarom da li nudi tu uslugu.

Primer obračuna

Stan u Beogradu, dogovorena kupoprodajna cena 120.000 EUR:

• kurs NBS: 117 RSD/EUR
• cena u RSD: 14.040.000 RSD
• PPAR (2,5%): 351.000 RSD, oko 3.000 EUR

Ako Poreska uprava proceni vrednost na 130.000 EUR, što je više od ugovorene cene:

• procenjena vrednost: 15.210.000 RSD
• PPAR (2,5% od više vrednosti): 380.250 RSD, oko 3.250 EUR

Olakšice za kupovinu prvog stana

Zakon o porezu na imovinu predviđa oslobađanje od PPAR-a za kupce prvog stana koji kupuju nekretninu radi rešavanja stambenog pitanja. Uslovi se menjaju, zato proverite aktuelne pragove na sajtu Poreske uprave ili kod poreskog savetnika.

Olakšica se odnosi na fizičko lice koje kupuje prvi stan, nema u vlasništvu drugu nepokretnost za stanovanje i stvarno će živeti u njoj. Kvadratura i vrednost koje oslobađaju poreza imaju zakonske limite.

Posledice neplaćanja

Neplaćanje PPAR-a blokira upis promene vlasnika u katastar. Bez plaćenog poreza uknjižba se ne sprovodi: formalnopravno ostajete bez vlasništva čak i ako ste platili punu cenu stana.

Poreska uprava uz to obračunava zateznu kamatu za kašnjenje i može izreći novčanu kaznu.

Razlika između PPAR-a i PDV-a

Ova razlika zbunjuje mnoge kupce:

PPAR (2,5%): plaćate ga kod kupovine stana na sekundarnom tržištu, kada fizičko lice prodaje fizičkom ili pravnom licu. Porez plaća kupac.

PDV (10%): plaća se kod kupovine novog stana direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a. Investitor obračunava i uplaćuje PDV, a cena stana od investitora obično već uključuje taj porez.

Isti stan tako može, u svom veku, nositi i PDV, pri prvoj prodaji od investitora, i PPAR, pri svakoj sledećoj preprodaji.

Praktični saveti

Planirajte PPAR u budžetu od prvog dana. Za stan od 100.000 EUR to je oko 2.500 EUR, novac koji mora biti dostupan pored kupoprodajne cene, učešća i ostalih troškova.

Zatražite od notara da vas uputi kroz postupak podnošenja prijave ili da to uradi umesto vas. Rok od 30 dana je kratak, a kaznene posledice kašnjenja nisu zanemarljive.

Ako kupujete prvi stan, proverite aktuelne uslove za oslobađanje: menjaju se i zavise od vrednosti i kvadrature nekretnine.