Prevare pri kupovini nekretnine u Srbiji: 4 šeme na koje da paziš

Kupovina stana je jedna od retkih transakcija u životu gde greška može da košta celu ušteđevinu, a ne samo neprijatno iskustvo. Sistem uknjižbe u Srbiji je poslednjih petnaestak godina znatno pouzdaniji nego ranije, ali to ne znači da su prevare nestale - samo su se prilagodile. Evo četiri šeme koje se i danas javljaju, i konkretnih koraka da se zaštitiš od svake.

Ukratko

• Duplo overavanje istog stana je danas teško izvodivo zahvaljujući sistemu Libra, u kom notari registruju ugovore istog dana, ali stariji, neregularno vođeni predmeti i dalje nose rizik.
• Investitori u finansijskim problemima ponekad menjaju oznaku stana (dodaju slovo broju), posebno kod objekata izgrađenih bez dozvole pre novembra 2015.
• Falsifikovani ugovori o kupoprodaji, overeni kod notara na osnovu lažnih dokumenata, ostaju jedna od najtežih prevara za otkrivanje unapred.
• Besplatna usluga Katastarski alarm Republičkog geodetskog zavoda obaveštava te mejlom o svakoj promeni na tvojoj nepokretnosti, uključujući pokušaje prevare.

Dupla prodaja istog stana

Od 1. januara 2010, kada je uveden jedinstven registar prodatih nepokretnosti kroz notarski sistem, dupla prodaja istog stana je znatno teža nego ranije. Notari danas registruju kupoprodajne ugovore u sistemu koji se zove Libra istog dana, u najkraćem mogućem roku nakon overe, i u roku od 24 sata dostavljaju svu potrebnu dokumentaciju katastru. To praktično onemogućava da isti prodavac overi identičan stan kod dva različita notara a da to prođe neprimećeno.

Rizik i dalje postoji kod starijih, neregularno vođenih predmeta ili u slučaju tehničkog kvara sistema, pa provera aktuelnog stanja u katastru neposredno pre potpisivanja ostaje obavezan korak, ne formalnost.

Izmenjena oznaka stana

Kod legalno izgrađenih objekata, broj stana je dodeljen prema građevinskoj dozvoli i ne može se naknadno menjati dodavanjem slova ili cifre. Ipak, investitori u finansijskim problemima su u praksi koristili baš ovu taktiku - prodaju "stan 12", a kupcu na kraju predaju "stan 12a", drugačiju jedinicu od one koju je video i za koju je platio. Ovo je posebno rizično kod objekata izgrađenih bez dozvole pre 27. novembra 2015, koji naknadno prolaze kroz ozakonjenje, jer numeracija u tom periodu zna da bude nejasna ili nekonačna.

Zaštita je jednostavna: uporedi tačan broj stana iz predugovora, iz kupoprodajnog ugovora i iz izvoda iz katastra, i insistiraj da sva tri dokumenta imaju identičnu oznaku, bez ijednog dodatnog slova ili simbola.

Falsifikovani ugovori o kupoprodaji

Ozbiljnija prevara uključuje potpuno falsifikovan ugovor o kupoprodaji, napravljen na osnovu ukradenih ili kopiranih ličnih podataka pravog vlasnika. Prevarant overi takav ugovor kod notara, uknjiži se kao vlasnik u katastru, i potom prodaje nekretninu stvarnom, nesumnjičavom kupcu. Žrtva u ovom slučaju je i pravi vlasnik, čija je nekretnina prodata bez njegovog znanja, i kupac, koji je platio novac za imovinu na koju prodavac zapravo nije imao pravo.

Ova šema je teško uočljiva unapred baš zato što prolazi kroz zvaničnu notarsku overu. Najbolja odbrana za pravog vlasnika je Katastarski alarm Republičkog geodetskog zavoda, besplatna usluga koja mejlom obaveštava vlasnika o svakom zahtevu za promenu vlasništva, upis tereta ili drugu radnju nad njegovom nepokretnošću, čim je zahtev podnet, ne tek kad postupak bude okončan. Ko god poseduje nekretninu, a ne planira da je uskoro proda, ima razloga da se prijavi na ovu uslugu unapred, ne tek kad posumnja da nešto nije u redu.

Prevare sa nasleđivanjem starijih osoba

Poslednja šema cilja starije osobe, često korisnike domova za stara lica ili socijalnih ustanova. Prevaranti prave ugovore sa lažnim pečatima ili iskorišćavaju stvarne, ali nepotpune podatke o zaostavštini, i pokreću ostavinski postupak u ime naslednika koji nisu ni svesni šta se dešava. Curenje podataka upravo iz institucija koje bi trebalo da štite stare i ranjive osobe čini ovu prevaru posebno teškom za sprečavanje spolja.

Ako imaš starijeg člana porodice sa nepokretnošću na svoje ime, razgovor o tome ko ima ovlašćenje da ga zastupa i redovna provera statusa njegove imovine u katastru su konkretni koraci koji smanjuju rizik, ne garantuju potpunu zaštitu, ali čine prevaru mnogo težom za izvođenje neprimećeno.

Šta ovo znači za tebe

Sistem je danas pouzdaniji nego pre petnaest godina, ali nijedna od ove četiri šeme nije nestala, samo je ređa. Provera lista nepokretnosti neposredno pre potpisivanja, upoređivanje oznake stana kroz sva dokumenta i prijava na Katastarski alarm za nekretnine koje već poseduješ su konkretni koraci koji ne koštaju skoro ništa, a direktno smanjuju šansu da postaneš deo statistike o prevarama sa nekretninama. Ako te nešto u transakciji navodi da požuriš ili preskočiš proveru dokumenata, to je signal da uspori, ne da ubrzaš.