Golden Visa: rezidentstvo u EU putem investicije

Ako planiraš Golden Visa u Portugaliji misleći da ćeš kupiti stan u Lisabonu i time rešiti boravišnu dozvolu, kasniš skoro tri godine. Pravila su se promenila, i ono što danas kruži internetom o "kupovini nekretnine za portugalsku vizu" uglavnom je zastarelo.

Ukratko

• Portugalija je uklonila nekretnine kao osnov za Golden Visa još u oktobru 2023, ostali su samo ulaganje u fondove, kulturu i nauku, i otvaranje radnih mesta.
• Grčka i dalje nudi Golden Visa kroz nekretnine, ali sa pragom koji zavisi od lokacije: 800.000 evra u Atini, Solunu i na popularnim ostrvima, 400.000 evra u ostatku zemlje, 250.000 evra za konverziju poslovnih objekata u stambene.
• Golden Visa daje boravišnu dozvolu, ne automatsko državljanstvo, put do državljanstva ide preko dodatnih godina prebivališta i ispunjenih uslova.
• Obrada zahteva zna da traje godinama, ne treba računati na brz proces ni u jednoj od ovih zemalja.

Portugalija: nekretnine više nisu opcija

Do oktobra 2023. najpopularniji način da se dobije portugalska Golden Visa bila je kupovina nekretnine. Zakon 56/2023 je tu opciju u potpunosti ukinuo, uz obrazloženje da država želi da poveća ponudu stanova za iznajmljivanje i suzbije spekulaciju na tržištu nekretnina.

Danas, u 2026, dostupni putevi ka portugalskoj Golden Visa su: ulaganje u kvalifikovane investicione fondove (minimum 500.000 evra, kroz fondove koje nadzire portugalska komisija za hartije od vrednosti), donacije u kulturu i nacionalno nasleđe (od 200.000 evra za projekte u manje razvijenim područjima, obično oko 250.000 evra), naučno istraživanje, i otvaranje radnih mesta. Program i dalje aktivno postoji i potvrđen je u budžetu, samo je promenio oblik.

Grčka: nekretnine i dalje važe, ali pragovi su porasli

Za razliku od Portugalije, Grčka i dalje nudi Golden Visa kroz kupovinu nekretnine, ali sa značajno povećanim pragovima u odnosu na ranije godine, i sa podelom po zonama. U celoj oblasti Atike, regionu Soluna, i na ostrvima sa preko 3.100 stanovnika (uključujući Mikonos i Santorini), minimalna investicija je 800.000 evra. U ostatku Grčke prag je 400.000 evra. Postoji i poseban put od 250.000 evra namenjen konverziji poslovnih objekata u stambene ili obnovi objekata pod zaštitom kulturnog nasleđa, ali samo ako su radovi završeni pre podnošenja zahteva.

Dodatna pravila: nekretnina mora imati minimum 120 kvadratnih metara za pragove od 400.000 i 800.000 evra, investicija mora biti u jednoj nekretnini, i kratkoročno izdavanje (Airbnb tipa) je zabranjeno na nekretninama kupljenim za Golden Visa.

Boravišna dozvola nije državljanstvo

Golden Visa daje pravo boravka, obično uz mogućnost slobodnog kretanja unutar Šengen zone, ali ne daje automatski državljanstvo niti pravo glasa. Put do državljanstva, gde uopšte postoji kroz ovaj program, zahteva dodatne godine stvarnog ili formalnog prebivališta i ispunjenje dodatnih uslova (jezik, integracija), zavisno od zemlje. Ko traži Golden Visa isključivo kao brz put do EU pasoša, verovatno će biti razočaran vremenskim okvirom.

Realno vreme čekanja

Obrada zahteva je sporija nego što marketinški materijali agencija sugerišu. Mnogi investitori u Portugaliji čekaju godinama na izdavanje same boravišne kartice i posle odobrenja investicije, zbog administrativnog zaostatka. Realno planiranje treba da računa na 12 do 18 meseci kao optimistički scenario, uz mogućnost da potraje i duže.

Da li se ovo uopšte isplati

Golden Visa ima smisla za nekoga ko realno planira da koristi EU boravišni status, bilo za poslovne razloge, obrazovanje dece, ili buduću preseljenje, i ko raspolaže kapitalom koji ne mora hitno da bude likvidan narednih nekoliko godina (investicija se po pravilu mora zadržati određeni minimalni period). Za nekoga ko traži čisto investicionu priliku bez potrebe za boravišnim statusom, sredstva uložena u domaće ili globalne ETF-ove verovatno donose bolji čist prinos bez dodatne administrativne komplikacije i vezivanja kapitala uz uslov boravka.

Ako razmišljaš o kupovini nekretnine u inostranstvu uopšte, uključujući zemlje van Golden Visa programa, pogledaj i naš širi vodič o kupovini nekretnine u inostranstvu, koji pokriva i praktične aspekte van pitanja boravišne dozvole.