Nekretnine u Dubaiju za srpske investitore: viza, prinos i porez

Sve više srpskih investitora kupuje stanove u Dubaiju, ne kao egzotičnu ideju, nego kao proračunatu odluku: bez poreza na dohodak, prinos od izdavanja duplo veći nego u Beogradu, i mogućnost da investicija sama otvori vrata dugoročnoj vizi.

Ukratko

• Stranci mogu da kupuju nekretnine u punom vlasništvu (freehold) samo u posebno određenim zonama Dubaija, ne bilo gde u gradu.
• Investor viza na 2 godine je od aprila 2026. dostupna bez fiksnog minimalnog praga za samostalnog vlasnika (ranije 750.000 dirhama), a 2 miliona dirhama (oko 480.000 evra) i dalje daje Golden Visa na 10 godina za celu porodicu.
• Bruto prinos od izdavanja kreće se oko 6-8% godišnje za dugoročan zakup; kratkoročan (Airbnb tip) najam ima viši bruto prinos, ali posle troškova upravljanja neto razlika je često manja nego što deluje na prvi pogled.
• Nema poreza na dohodak niti poreza na kapitalnu dobit u UAE, ali registraciona taksa pri kupovini iznosi 4% vrednosti nekretnine.

Freehold zone: gde stranci uopšte smeju da kupuju

Dubai ne dozvoljava stranim državljanima da kupuju nekretninu bilo gde u gradu. Vlasništvo je moguće isključivo u takozvanim freehold zonama, posebno određenim područjima namenjenim stranim kupcima (Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay i slične lokacije). Van tih zona, kupovina od strane nerezidenta jednostavno nije pravno moguća, bez obzira na cenu koju si spreman da platiš.

Pre nego što se zaljubiš u konkretan stan, prva provera treba da bude da li se nekretnina uopšte nalazi u freehold zoni.

Viza kroz investiciju: šta trenutno važi

Kupovina nekretnine u Dubaiju ne donosi automatsko državljanstvo, ali otvara put ka dugoročnom boravišnom statusu. Pravila su se menjala tokom 2026: od aprila te godine UAE je ukinuo raniji prag od 750.000 dirhama za Investor vizu na dve godine kad je nosilac jedini vlasnik nekretnine, dakle formalno više ne postoji fiksni minimum vrednosti za taj put (kod suvlasništva prag je sveden na 400.000 dirhama po osobi). Investicija od 2 miliona dirhama (otprilike 480.000 evra) i dalje donosi Golden Visa na deset godina, i to za celu porodicu, ne samo za nosioca investicije. Pravila oko investicionih viza u UAE se menjaju relativno često, pa uvek proveri aktuelno stanje neposredno pre kupovine.

Za razliku od evropskih Golden Visa programa (Grčka, Portugalija), gde je proces često spor i nepredvidiv, UAE sistem je poznat po relativnoj brzini i predvidivosti obrade, iako i ovde vredi računati na nekoliko meseci administracije, ne trenutan proces.

Zašto je prinos veći nego u Beogradu

Prosečan bruto prinos od dugoročnog izdavanja nekretnine u Dubaiju kreće se oko 6 do 8% godišnje. Kratkoročan (turistički, Airbnb tip) najam ostvaruje viši bruto prinos, često 8 do 14%, ali stvaran neto prinos posle troškova upravljanja, provizija platformi za rezervacije, čišćenja i taksi, koji zajedno mogu pojesti 40 do 50% bruto prihoda, često se svede na nivo sličan dugoročnom izdavanju, pogotovo kod slabije popunjenih ili loše upravljanih nekretnina. Ovo je značajno više od proseka u Beogradu, gde se neto prinos od stana obično kreće ispod 4% posle svih troškova.

Razlog nije samo turistička potražnja, nego i poreska struktura: UAE ne naplaćuje porez na dohodak fizičkim licima niti porez na kapitalnu dobit, što znači da prinos koji vidiš na papiru ostaje skoro nepromenjen posle oporezivanja na strani UAE. Važno je naglasiti "na strani UAE", jer srpski rezident i dalje ima obavezu da prijavi i eventualno oporezuje taj prihod u Srbiji, o čemu više u nastavku.

Proces kupovine je iznenađujuće digitalizovan

Kupovina nekretnine u Dubaiju može se sprovesti u potpunosti elektronski, od rezervacije, preko potpisivanja ugovora, do transfera sredstava i otvaranja bankovnog računa, bez potrebe za fizičkim prisustvom tokom celog procesa. Ovo je znatno jednostavnije od birokratije koju bi očekivao kod kupovine nekretnine u većini evropskih zemalja.

Registraciona taksa pri kupovini iznosi 4% od vrednosti nekretnine, i to je trošak koji treba uračunati unapred, pored same cene stana.

Poreska obaveza ostaje u Srbiji

Odsustvo poreza u UAE ne znači odsustvo poreske obaveze uopšte. Ako si poreski rezident Srbije, dužan si da prijaviš prihod od izdavanja nekretnine u inostranstvu i, ako je primenjivo, kapitalnu dobit od prodaje, srpskoj Poreskoj upravi, isto kao i za bilo koji drugi prihod ostvaren van zemlje. Nepostojanje poreza u UAE znači da nema poreza koji bi mogao da se uračuna kao kredit prema srpskoj obavezi, pun iznos poreza po srpskim stopama pada na tebe. Za detalje o prijavi prihoda ostvarenog u inostranstvu, pogledaj naš tekst o porezu na prihod od iznajmljivanja.

Rizici koje marketing agencija ne ističe

Tržište nekretnina u Dubaiju je istorijski volatilnije od zapadnoevropskih tržišta, sa periodima naglog rasta praćenim korekcijama (najizraženije posle 2008. i ponovo oko 2014-2016). Visok prinos od izdavanja delimično kompenzuje ovaj rizik, ali ne eliminiše ga. Dodatno, veliki broj novih projekata u izgradnji znači da ponuda može rasti brže od potražnje u pojedinim segmentima tržišta, pritiskajući kirije naniže u budućnosti.

Za koga ovo ima smisla

Kupovina nekretnine u Dubaiju ima smisla za investitora koji traži viši prinos uz prihvatanje veće volatilnosti i regulatorne razlike u odnosu na EU tržište, i koji realno planira da iskoristi vizu koju investicija donosi, bilo za sebe ili porodicu. Za nekoga ko prvenstveno traži EU boravišni status, evropski Golden Visa programi ostaju relevantniji izbor, iako sa drugačijim uslovima, o čemu piše naš vodič o Golden Visa programima u EU.