Legalizacija objekata: Svoj na svome, upis i rokovi

Šta sada važi za bespravne objekte

Provereno 4. novembra 2026. Stari Zakon o ozakonjenju objekata prestao je da važi. Sada je merodavan Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, poznat kroz program „Svoj na svome”, sa izmenama iz 2026. godine.

To menja ranije uputstvo da prvo moraš da dobiješ rešenje o ozakonjenju od opštine, pa tek onda upišeš svojinu. Novi postupak ima drugačije nadležnosti, dokumentaciju i pravnu zaštitu. Ne treba ga mešati ni sa redovnim pribavljanjem građevinske i upotrebne dozvole za novu gradnju.

Ukratko

• RGZ je objavio da je poslednji rok za predaju prijava istekao u ponoć 24. oktobra 2026. Taj rok je prošao.

• Prijava se u posebnom postupku podnosila elektronski Agenciji za prostorno planiranje i urbanizam, preko namenske platforme.

• Agencija utvrđuje ispunjenost uslova i dostavlja potvrdu RGZ-u radi upisa. Sama prijava nije dokaz da si već upisan kao vlasnik.

• Upis svojine ne predstavlja državnu garanciju bezbednosti objekta, niti automatsko odobrenje bankarskog kredita.

Da li je prijava još otvorena

Prema obaveštenju RGZ-a od 24. oktobra 2026., poslednji rok bio je tog dana u ponoć. Zakon je, pored redovnog roka, predvideo mogućnost kasnije prijave za lica sprečena iz objektivnih razloga, uz odgovarajuće dokaze, u jednogodišnjem zakonskom roku. Objavljeni poslednji rok je sada istekao.

Ako nisi prijavio objekat, nemoj se osloniti na staro uputstvo da možeš jednostavno odmah pokrenuti ozakonjenje u opštini. Od Agencije ili nadležne lokalne službe zatraži pisanu informaciju o mogućnostima za konkretan objekat. Ne pretpostavljaj da postoji produženje bez novog zvaničnog obaveštenja ili izmene propisa.

Koji objekti su obuhvaćeni

Zakon obuhvata više kategorija nepokretnosti, uključujući bespravno izgrađene objekte i posebne delove, određene radove bez odobrenja i pojedine objekte sa građevinskom dozvolom kojima je istekao zakonski rok za pribavljanje upotrebne dozvole. Bitni su vreme izgradnje, podaci na snimcima ili u službenim bazama, zemljište i ostali zakonski uslovi.

Ne važi jednostavno pravilo da svaki objekat na zaštićenom zemljištu ima isti ishod. Za određene lokacije zakon predviđa upis u korist Republike Srbije, dok su za neke zaštitne zone mogući posebni uslovi i saglasnosti. Gradnja na tuđoj privatnoj parceli zahteva posebno razmatranje prava na zemljištu i zakonskih izuzetaka. Prijava sama ne rešava spor sa vlasnikom parcele.

Objekti koji nisu završeni u konstruktivnom smislu imaju poseban tretman. Nedostatak fasade, stolarije ili instalacija sam po sebi nije isto što i nezavršen konstruktivni sklop. Za završavanje radova postoje posebna pravila, uključujući stručnu dokumentaciju i obaveštavanje nadležnih.

Šta da proveriš ako si već podneo prijavu

1. Sačuvaj potvrdu o prijavi i proveri da li se odnosi baš na odgovarajuću parcelu, objekat i poseban deo. Stan i cela zgrada nisu isti predmet upisa.

2. Prati obaveštenja i zahteve za dopunu. Dokaz pravnog osnova, kao što je ugovor za stan, može biti presudan za utvrđivanje vlasnika.

3. Proveri da li je potrebno rešiti prethodno pitanje, na primer spor o svojini. Kod konkurentskih zahteva Agencija ne mora moći da utvrdi vlasnika samo iz dostavljenih podataka.

4. Po sprovedenom postupku proveri stvarni upis u katastru, vlasnika, obim prava, terete i zabeležbe. Potvrda o prijavi nije zamena za tu proveru.

Geodetski elaborat nije bezuslovno obavezan novi trošak za svakog podnosioca. Potreba zavisi od toga da li je objekat evidentiran i vidljiv u podacima, od posebnog dela koji se upisuje i drugih okolnosti propisanih zakonom. Pre naručivanja usluge utvrdi koja dokumentacija nedostaje baš u tvom predmetu.

Kolika je naknada

Ne postoji jedinstvena cena za sve objekte. Za određene porodične stambene objekte i stanove kada investitor nije poznat ili dostupan, zakon predviđa zonirane iznose od 100 do 1.000 evra, uz dinarsku protivvrednost po propisanom kursu. Površina, vrsta objekta, lokacija i položaj investitora mogu promeniti način obračuna. Zato ovaj raspon nije ukupna cena svakog postupka.

Postoje posebna pravila za pomoćne, ekonomske i proizvodne objekte, kao i oslobođenja za određene vlasnike stambenih objekata za lično stanovanje. Naknadu i eventualno oslobođenje proveravaj prema svom slučaju, a ne prema iznosu koji je platio komšija.

Šta upis rešava, a šta ne garantuje

Upis prava svojine je važan za raspolaganje nepokretnošću. Međutim, zakon izričito predviđa da Republika Srbija ne garantuje bezbednost korišćenja objekata upisanih po ovom osnovu. Takođe ne prestaju sva prava trećih lica, mogućnost svojinskog spora ili zahteva za naknadu štete.

Ni stambeni kredit nije automatska posledica upisa. Banka ocenjuje konkretnu nepokretnost, mogućnost i rang hipoteke, dokumentaciju, zabeležbe, procenu vrednosti i kreditnu sposobnost kupca. Nije tačno ni da je svaka hipoteka na objektu u izgradnji pravno nemoguća: to je posebna situacija uređena propisima o hipoteci i uslovima banke.

Kako proveriti nekretninu pre kapare

Uporedi podatke iz katastra sa stvarnim stanjem i dokumentima prodavca. Proveri vlasnika, parcelu, broj objekta i posebnog dela, površinu, terete, zabeležbe i pravni osnov upisa. Pitaj da li prodavac pokazuje samo prijavu ili već sproveden upis. Ako kupuješ kreditom, traži od banke procenu prihvatljivosti konkretne nepokretnosti pre preuzimanja obaveze za kaparu.

Pravna zaštita i stari predmeti

Za potvrdu Agencije po posebnom zakonu nije predviđena žalba niti upravni spor. Zakon predviđa sudsku zaštitu tužbom pred sudom opšte nadležnosti prema mestu nepokretnosti. To se razlikuje od starih rokova za žalbu na rešenje o ozakonjenju. Za svaki drugi akt proveri njegov pravni osnov i pouku o pravnom sredstvu.

Postupci obuhvaćeni ranijim Zakonom o ozakonjenju obustavljeni su po prelaznim pravilima novog zakona. Ipak, ranije doneta pravnosnažna ili konačna rešenja o ozakonjenju ili legalizaciji imaju poseban tretman i mogu biti osnov za upis. Zato je važno utvrditi da li imaš samo stari otvoren predmet ili već odgovarajuće rešenje.

Važeći tekst i posebne slučajeve proveri u Zakonu o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima i na zvaničnom portalu Svoj na svome.