Povrat PDV za stan 2026: ko ima pravo i kako dobiti refundaciju

Šta je povrat PDV za stan i zašto je bitan?

Kad kupiš prvi stan u novogradnji, plaćaš PDV koji je investitor uračunao u cenu. Notarski troškovi i kredit već su znatan izdatak, a PDV može biti i više od deset hiljada evra. Zakon ti daje pravo da ga vratiš direktno na račun.

Kupiš nov stan od investitora koji je u sistemu PDV, on na cenu obračuna porez po stopi od 10 odsto, ti podnesiš zahtev Poreskoj upravi i dobiješ taj iznos nazad. Procedura je propisana zakonom i zahteva konkretnu dokumentaciju i poštovanje rokova.

Ukratko

• Povrat PDV-a za prvi stan u novogradnji propisuje član 56a Zakona o PDV-u.
• Investitor obračunava PDV po stopi od 10% na cenu stana.
• Iznos povrata može premašiti deset hiljada evra kod skupljih stanova.
• Zahtev se podnosi Poreskoj upravi uz propisanu dokumentaciju i u zadatom roku.

Zakonska osnova: Član 56a Zakona o PDV

Pravo na povrat PDV za stan propisuje Zakon o porezu na dodatu vrednost, konkretno član 56a. Fizičko lice koje kupuje prvu stambenu nekretninu za sopstveno stanovanje može tražiti refundaciju PDV, do određene kvadrature koja zavisi od broja članova domaćinstva.

Zakon razdvaja kupce koji stan kupuju za stanovanje od onih koji ga kupuju radi investicije. Zahtev se podnosi na obrascu RFN (Zahtev kupca prvog stana za refundaciju PDV) nadležnoj filijali Poreske uprave prema sedištu ili prebivalištu prodavca. Poreska uprava donosi rešenje u roku od 30 dana od urednog zahteva, a isplata sledi u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja.

Odredba je više puta menjena i dopunjavana. Osnova ostaje ista: ako kupiš novogradnju od investitora u sistemu PDV, imaš pravo na povraćaj tog poreza za prvih 40 kvadratnih metara, uvećano za 15 kvadratnih metara po svakom članu domaćinstva koji stanuje u stanu.

Ko ima pravo na povrat PDV za prvu nekretninu?

Zakon postavlja više uslova za ostvarivanje ovog prava. Svi moraju biti ispunjeni istovremeno.

Uslovi koje kupac mora da ispuni

Samo fizičko lice može podneti zahtev. Preduzeća i druga pravna lica ovo pravo ne mogu koristiti.

Ključni uslov je period od 1. jula 2006. godine do dana overe kupoprodajnog ugovora: u tom periodu nisi smeo imati u svojini, zajedničkoj svojini ili susvojini stambenu nepokretnost na teritoriji Srbije. Čak i mali suvlasnički udeo (npr. nasledstvo) može da isključi pravo. Kupovina mora biti tvoja prva stambena nekretnina u smislu zakona, a cena sa PDV-om mora biti u potpunosti isplaćena investitoru bezgotovinski, na njegov račun.

Stan koji kupuješ mora biti namenjen sopstvenom stanovanju, ne iznajmljivanju ni drugoj svrsi. To dokazuješ prijavom prebivališta na toj adresi.

Kupac mora biti punoletan, a kupovina mora biti realizovana od investitora koji je obveznik PDV-a.

Kada pravo ne postoji?

Suvlasništvo, čak i manji udeo, razlog je za odbijanje zahteva. Kao suvlasnik si posedovao stambenu nepokretnost bez obzira na veličinu dela. Ako si imao pravo plodouživanja ili neko drugo stvarno pravo na stambenoj nepokretnosti, Poreska uprava to uzima u obzir. Pre podnošenja zahteva, proveri imovinsku istoriju u katastru i matičnim knjigama.

Pravo ne postoji ni ako si ga već koristio za drugu nekretninu. Ono je jednokratno i vezano za prvu kupovinu.

Koji stanovi su obuhvaćeni?

Pravo na refundaciju postoji samo za konkretnu vrstu kupovine. Ovaj detalj mnogi kupci previde i time izgube pravo na povrat.

Samo novogradnja od investitora u sistemu PDV

Pravo na refundaciju važi samo za stanove kupljene od investitora koji je obveznik PDV-a i koji je na promet te nepokretnosti obračunao PDV po stopi od 10 odsto. PDV je ugrađen u kupoprodajnu cenu i ti si ga faktički platio investitoru.

Novogradnja znači stan koji se prodaje prvi put posle izgradnje, direktno od investitora ili lica koje on ovlasti za prodaju. Ugovor i račun koji investitor izdaje moraju jasno naznačavati da je PDV od 10 odsto sadržan u ceni.

Pre potpisivanja ugovora, proveri da li je investitor u sistemu PDV. Tu informaciju vidiš u PDV računu koji investitor izdaje, a možeš je proveriti i u Centralnom registru. Kupovina od investitora koji nije u sistemu PDV ne daje pravo na refundaciju.

Stara gradnja i PPAR, razlika koju morate razumeti

Kad kupuješ stan koji nije novogradnja, a prodaje ga fizičko lice ili pravno lice van sistema PDV, ne plaćaš PDV nego porez na prenos apsolutnih prava, poznat kao PPAR. Stopa PPAR iznosi 2,5 odsto od procenjene ili ugovorene vrednosti stana i plaća je kupac direktno Poreskoj upravi.

Na kupovinu sa sekundarnog tržišta ne možeš tražiti povrat PDV jer PDV uopšte nije plaćen u toj transakciji.

PDV se plaća pri kupovini novogradnje od investitora, stopa je 10 odsto i ugrađen je u cenu. Može se refundirati za prvu kupovinu za sopstveno stanovanje. PPAR se plaća pri kupovini sa sekundarnog tržišta, stopa je 2,5 odsto i plaća se posebno, van cene nekretnine. Ne može se refundirati po osnovu prava na povrat PDV.

Postoji i poseban slučaj kod kupovine prvog stana sa sekundarnog tržišta gde može biti predviđeno oslobađanje od PPAR-a, ali to je zasebna materija.

Kvadratura i iznosi povrata: Kako funkcioniše sistem?

Zakon propisuje maksimalnu kvadraturu za koju možeš dobiti refundaciju, a ta kvadratura zavisi od broja članova domaćinstva koji zajedno stanuju u kupljenom stanu. Povrat nije neograničen.

Prvih 40 kvadrata za kupca

Svaki kupac koji ispunjava uslove ima pravo na povrat PDV za prvih 40 kvadratnih metara. Ovo važi bez obzira na to da li živiš sam ili imaš porodicu. Za kvadratne metre iznad ove granice potrebni su članovi domaćinstva.

Dodatnih 15 kvadrata po članu domaćinstva

Na prvih 40 kvadrata dolazi dodatnih 15 kvadratnih metara za svakog člana domaćinstva koji stanuje u kupljenom stanu. Zakon pod članovima domaćinstva podrazumeva supružnika ili vanbračnog partnera i decu koja žive u zajedničkom domaćinstvu i prijavljena su na istoj adresi.

Konkretni primeri pokrivene kvadrature

• Kupac koji živi sam: 40 m2.
• Kupac sa supružnikom, bez dece: 40 + 15 = 55 m2.
• Kupac sa supružnikom i jednim detetom: 40 + 15 + 15 = 70 m2.
• Kupac sa supružnikom i dvoje dece: 40 + 15 + 15 + 15 = 85 m2.
• Kupac sa supružnikom i troje dece: 40 + 15 + 15 + 15 + 15 = 100 m2.

Ovo je maksimalni pokriven broj kvadrata. Ako stan ima manje kvadrata od ovog limita, povrat se obračunava na stvarnu površinu stana, jer ne možeš dobiti povrat za kvadrate koji ne postoje. Ako stan ima više kvadrata od limita, povrat se obračunava samo za pokrivenu kvadraturu.

Kako se računa iznos povrata PDV?

Konkretna suma zavisi od kupoprodajne cene stana i broja kvadrata koji su pokriveni pravom na refundaciju.

Formula za izračunavanje

Iznos povrata = cena po kvadratu × pokrivena kvadratura × 10%

Cenu po kvadratu dobijaš deljenjem ukupne kupoprodajne cene ukupnom površinom stana. Pokrivena kvadratura je zbir od 40 m2 za tebe i 15 m2 po svakom članu domaćinstva, ali ne sme biti veća od stvarne površine stana.

Konkretan primer: Stan od 55 m2, cena 130.000 EUR, porodica s dvoje odraslih i jednim detetom

Kupac sa supružnikom i jednim detetom kupuje stan od 55 kvadratnih metara za 130.000 evra.

Korak 1, pokrivena kvadratura. Kupac: 40 m2. Supružnik i dete: po 15 m2. Ukupno: 70 m2. Pošto stan ima samo 55 m2, ceo stan je pokriven pravom na refundaciju.

Korak 2, cena po kvadratu. 130.000 / 55 = 2.363,64 evra po m2.

Korak 3, iznos povrata. Pošto je ceo stan pokriven, iznos je 130.000 × 10% = 13.000 evra.

Porodica dobija 13.000 evra. Na taj iznos se ne plaća nikakav porez jer se radi o refundaciji već plaćenog poreza, ne o prihodu.

Primer kada stan prelazi pokrivenu kvadraturu

Kupac koji kupuje stan od 90 m2 za 200.000 evra živi sam, bez članova domaćinstva.

Pokrivena kvadratura: 40 m2.

Cena po kvadratu: 200.000 / 90 = 2.222,22 evra.

Pokriveni deo cene: 40 × 2.222,22 = 88.888,89 evra.

Iznos povrata: 88.888,89 × 10% = 8.888,89 evra.

Kupac ne dobija povrat za celih 90 kvadrata, nego samo za prvih 40, jer je to zakonski limit za kupca bez domaćinstva. Ostatak od 50 kvadrata ostaje bez refundacije.

Šta ako stan kupuju supružnici zajedno?

Supružnici koji zajedno kupuju stan i oba budu upisani kao suvlasnici često pitaju kako se ovo pravo deli.

Ako oba supružnika ispunjavaju uslove, svako od njih može ostvariti pravo za onaj deo koji odgovara njegovom suvlasničkom udelu. Suprug i supruga koji kupuju stan kao ravnopravni suvlasnici imaju svaki po 50 odsto udela. Suprug podnosi zahtev za 50 odsto pokrivene kvadrature računate sa njegove strane, a supruga za 50 odsto sa njene strane. Svako podnosi poseban zahtev za sopstveni udeo.

Jedan kvadrat stana može biti predmet samo jednog zahteva za refundaciju. Pošto je ova situacija složenija od individualne kupovine, pre podnošenja zahteva kontaktiraj nadležnu filijalu Poreske uprave i proveri kako konkretno rešavaju takve slučajeve, jer praksa varira između filijala.

Rok za podnošenje zahteva: ne odlaži

U praksi je najčešći savet da zahtev podneseš što pre, najbolje u roku od 30 dana od overe ugovora i kompletne isplate cene. Pojedini izvori i filijale i dalje pominju rok od šest meseci od overe ugovora, pa to tretiraj kao hard rok koji ne smeš da propustiš.

Ne čekaj poslednji trenutak: dokumenti kasne, filijale imaju specifične zahteve, a neuredan zahtev odlaže rešenje. Preporuka za 2026. je da dokumentaciju prikupljaš paralelno sa kupovinom i da RFN podneseš čim imaš kompletan set papira.

Gde se podnosi zahtev za povrat PDV?

Zahtev (obrazac RFN) podnosi se filijali Poreske uprave nadležnoj prema mestu sedišta ili prebivališta prodavca (investitora), a ne prema tvojoj adresi.

Tačnu filijalu proveri na sajtu Poreske uprave ili kod investitora. Pre odlaska, pozovi filijalu i proveri radno vreme i koje dokumente tačno traže, jer prakse variraju.

U nekim slučajevima zahtev možeš podneti i elektronskim putem, putem portala ePorezi. Ako ovo radiš prvi put, preporučuje se fizička poseta filijali. Tada imaš potvrdu o prijemu s datumom, što je bitno ako dođe do spora oko roka ili statusa zahteva.

Dokumentacija potrebna za zahtev za povrat PDV

Nepotpuna dokumentacija jedan je od najčešćih razloga za odbijanje zahteva. Svakom dokumentu treba posvetiti pažnju pre predaje.

Overen ugovor o kupoprodaji dokazuje da si kupio stan od investitora, po kojoj ceni i pod kojim uslovima. Mora biti overen kod notara i mora jasno naznačavati da je PDV od 10 odsto sadržan u ugovorenoj ceni.

Dokaz o plaćenom PDV je PDV račun koji je investitor izdao. Investitor je zakonski obavezan da ga izda, a mora sadržavati sve propisane elemente.

Dokaz o vlasništvu je lista nepokretnosti iz katastra koja potvrđuje da si upisan kao vlasnik ili suvlasnik. Pribavljaš je neposredno pre podnošenja zahteva jer filijale obično traže primerak ne stariji od 30 dana.

Potvrda o prijavi prebivališta dokazuje da si se prijavio na adresi kupljenog stana i navodi datum prijave. Taj datum je polazna tačka za rok od šest meseci. Ovu potvrdu dobijaš u nadležnoj opštinskoj službi ili Poreskoj upravi.

Izvod iz matične knjige venčanih neophodan je ako tražiš povrat i za kvadrate koji se odnose na supružnika. Dokazuje bračnu vezu.

Izvodi iz matičnih knjiga za decu i ostale članove domaćinstva neophodni su ako tražiš povrat za kvadrate koji se odnose na decu ili srodnike. Za svako dete podnosi se izvod iz matične knjige rođenih.

RFN obrazac (Zahtev kupca prvog stana za refundaciju PDV) je propisani obrazac koji možeš dobiti na šalteru filijale ili preuzeti s internet prezentacije Poreske uprave. Uz njega se često traži i overena IKPS PDV izjava da se radi o prvom stanu.

Broj tekućeg računa mora biti naveden u zahtevu jer se povrat vrši direktno na bankovni račun. Proveri broj pre predaje jer greška odlaže isplatu.

Svu dokumentaciju pripremi u originalu i fotokopijama jer neke filijale zadržavaju kopije. Dokumenti na stranom jeziku moraju biti prevedeni i overeni od strane sudskog tumača.

Rok rešenja i isplate od strane Poreske uprave

Za uredan zahtev Poreska uprava donosi rešenje u roku od 30 dana. Refundacija se zatim vrši u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja, na tekući račun naveden u zahtevu.

Isplate se uglavnom vrše u roku, ali u periodima povećanog obima može doći do kašnjenja. Ako uplata ne stigne u zakonskom roku, imaš pravo na prigovor ili žalbu i možeš zahtevati izvršenje uz eventualne kamate za kašnjenje.

Novac stiže na tekući račun naveden u zahtevu. Grešku u broju računa najteže je korigovati posle predaje, pa ga proveri pre podnošenja.

Razlika između povrata PDV i PPAR

Kupci stanova u Srbiji često mešaju ova dva poreza.

PDV se plaća pri kupovini novogradnje od investitora u sistemu PDV. Stopa je 10 odsto i porez je ugrađen u kupoprodajnu cenu. Ti ne plaćaš PDV posebno, nego se on uračunava u ugovorenu cenu. Na takvu transakciju ne dolazi PPAR. PDV koji je ugrađen u cenu može biti refundiran ako ispunjavaš uslove za prvu kupovinu stana za sopstveno stanovanje.

PPAR se plaća pri kupovini stana na sekundarnom tržištu, kad prodavac nije investitor u sistemu PDV nego fizičko ili pravno lice koje na taj promet ne plaća PDV. Stopa PPAR iznosi 2,5 odsto od vrednosti nekretnine i plaćaš je posebno, pored kupoprodajne cene. Na takvu kupovinu se ne plaća PDV, pa nema osnova za zahtev za povrat PDV.

Ove dve vrste poreza se međusobno isključuju. Na jednu istu transakciju ne može biti plaćen i PDV i PPAR. Pravo na povrat PDV važi samo za kupovinu kod koje je plaćen PDV, a to je novogradnja od investitora u sistemu PDV.

Ako kupuješ stan koji prodaje fizičko lice i koji nije novogradnja, gotovo sigurno plaćaš PPAR, ne PDV. Povrat PDV tada nije dostupan.

Povrat PDV i subvencionisani kredit: Da li možete imati oba benefita?

Kombinacija subvencionisanog stambenog kredita i prava na povrat PDV je moguća, ali uz ograničenja koja zavise od konkretnog programa subvencija u trenutku kupovine.

Srbija je sprovodila razne programe subvencija stambenih kredita, u kojima država subvencioniše kamatnu stopu ili pruža drugu vrstu pomoći pri finansiranju kupovine prvog stana. Ti programi imaju posebne uslove u pogledu cenovnog limita nekretnine i kvadrature.

Pravo na povrat PDV je poseban mehanizam propisan Zakonom o PDV i ne isključuje automatski pravo na subvencionisani kredit. Ipak, konkretni uslovi tekućeg programa subvencija mogu sadržavati odredbe koje ograničavaju kombinovanje ova dva benefita.

Pravo na povrat PDV nije ograničeno načinom finansiranja kupovine. Nema razlike da li si stan platio gotovinom ili kreditom. Kupoprodajna cena i plaćeni PDV su isti bez obzira na izvor sredstava, a pravo na refundaciju postoji ako su ispunjeni drugi zakonski uslovi.

Pre kupovine, proveri uslove aktuelnog programa subvencija, ako takav postoji, i konsultuj se s bankom i Poreskom upravom.

Česte greške koje treba izbegavati

Kupci prave slične greške koje ih lišavaju prava na povrat ili ga komplikuju.

Odlaganje podnošenja RFN zahteva. Čim imaš overen ugovor, dokaz o isplati i PDV račun, kreni s dokumentacijom. Ne čekaj mesecima.

Nepotpuna isplata cene. Cena sa PDV-om mora biti u potpunosti isplaćena investitoru bezgotovinski. Delimična isplata je čest razlog za odbijanje.

Nepotpuna dokumentacija. Poreska uprava može odbiti zahtev ako nedostaje i jedan dokument ili je neki dokument zastareo. Pre predaje, proveri svaki dokument.

Pogrešan broj bankovnog računa. Greška u jednoj cifri izaziva povrat uplate ili odlaganje isplate. Broj proveri pre predaje.

Nenavođenje svih članova domaćinstva. Ako imaš decu ili supružnika, ali ne dostavljaš odgovarajuće dokaze, nećeš dobiti povrat za njihove kvadrate. Za svakog člana za čije kvadrate tražiš povrat, dostavi dokaz o srodstvu i prijavu na istoj adresi.

Kupovina od prodavca koji nije u sistemu PDV. Ako prodavac na tu prodaju ne naplaćuje PDV, nisi platio PDV i zahtev za refundaciju neće biti prihvaćen. Ovo proveri pre potpisivanja ugovora.

Ranija imovina o kojoj nisi svestan. Ponekad kupci nisu svesni da su nekad bili upisani kao suvlasnici nepokretnosti, da su nasledili udeo koji su potom predali ili da su imali neko stvarno pravo na stambenoj nekretnini. Poreska uprava proverava ove podatke i može odbiti zahtev. Pre podnošenja, proveri imovinsku istoriju u katastru.

Praktičan vodič korak po korak

Osam koraka odvaja te od novca na računu.

Korak 1: Odaberi pravu nekretninu

Pre potpisivanja ugovora, proveri da li je investitor obveznik PDV-a i da li na prodaju ovog stana obračunava PDV po stopi od 10 odsto. Traži PDV račun od investitora i uveri se da je sve u skladu s propisima. Bez ovog uslova, pravo na povrat ne postoji.

Korak 2: Potpiši kupoprodajni ugovor i overi ga kod notara

Ugovor mora biti overen kod notara. Uveri se da u ugovoru stoji da je PDV od 10 odsto uračunat u ugovorenu cenu. Sačuvaj sve primerke ugovora i prateće dokumente.

Korak 3: Plati i preuzmi stan

Po izmirenju finansijskih obaveza i primopredaji stana, od investitora pribavi PDV račun koji dokazuje da je PDV zaračunat i naplaćen. Čuvaj ga pažljivo jer je jedan od dokumenata bez kojeg zahtev ne može proći.

Korak 4: Uknjiži se kao vlasnik u katastar

Bez uknjižbe ne možeš dokazati vlasništvo. Prijavi prenos prava u katastar i sačekaj da budeš upisan kao vlasnik.

Korak 5: Prijavi prebivalište na adresi stana

Prijavi se na adresi novog stana i sačuvaj potvrdu. To potvrđuje namenu stanovanja i često se traži uz RFN zahtev.

Korak 6: Prikupi kompletnu dokumentaciju

Prikupi: RFN obrazac, overen ugovor, fiskalni/PDV račun investitora sa iskazanim PDV-om, dokaz o potpunoj isplati, uverenja o državljanstvu i prebivalištu, uverenje da nisi bio obveznik poreza na imovinu od 1. jula 2006, izvode za članove domaćinstva (ako tražiš +15 m²) i broj tekućeg računa.

Korak 7: Podnesi zahtev filijali Poreske uprave

Idi u filijalu nadležnu prema sedištu prodavca (investitora). Predaj RFN sa kompletnom dokumentacijom i zatraži potvrdu o prijemu s datumom.

Korak 8: Prati status i primi povrat

Računaj na rok od oko 30 dana za rešenje, zatim do 15 dana za isplatu. Prati da li novac stiže na račun. Ako kasni, obrati se filijali za status zahteva.

Zaključak

Povrat PDV za prvu stambenu nekretninu u 2026. i dalje može biti značajan iznos (često i preko 10.000 evra, zavisno od cene i kvadrature). Da bi zahtev prošao, trebaš kupiti novogradnju od investitora u sistemu PDV, isplatiti cenu sa PDV-om, ispunjavati uslov neposedovanja od 1. jula 2006. i podneti RFN zahtev s kompletnom dokumentacijom što pre.

Ako imaš specifičnu situaciju koja se ne uklapa u standardna pravila, konsultuj se s poreskim savetnikom ili direktno s filijalom Poreske uprave pre podnošenja zahteva.