Stambena zajednica: ko plaća lift, krov i fasadu i koliko košta upravnik

Zgrada je pravno lice, hteli vi to ili ne

Stambena zajednica nastaje po sili zakona čim zgrada ima bar dva posebna dela u vlasništvu različitih ljudi. Nije stvar dogovora niti dobre volje komšija. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada obavezuje zgradu da održi prvu sednicu skupštine u roku od 60 dana od sticanja svojstva pravnog lica, a upravnika da u roku od 15 dana od te sednice podnese prijavu za registraciju. Zgrada tako dobija matični broj i PIB, kao i svaka firma.

Ukratko

• Tekuće održavanje se deli po broju stanova, a investiciono po kvadraturi stana.
• Minimalne iznose izdvajanja propisuje grad ili opština, i skupština zgrade ne sme ići ispod njih.
• Profesionalni upravnik se bira dvotrećinskom većinom ukupnog broja glasova i košta otprilike od 500 do 1.200 dinara po stanu mesečno.
• Prinudni upravnik koji postavlja opština plaća se dodatno, pored redovnog održavanja, pa je nedogovaranje skuplje od dogovora.
• Dug za održavanje ne prelazi automatski na novog vlasnika stana, ali se naplaćuje preko izvršitelja i zastareva tek za deset godina.

Upravnik iz zgrade ili profesionalni

Upravnika iz reda stanara bira skupština običnom većinom, sa mandatom do četiri godine, najčešće bez naknade ili uz simboličnu. Ako zgrada hoće profesionalnog upravnika, za to je potrebna dvotrećinska većina ukupnog broja glasova, ne samo prisutnih. Profesionalni upravnik mora biti licenciran, sa najmanje četvrtim stepenom stručne spreme, položenim ispitom i upisom u registar.

Cena se kreće otprilike od 500 do 1.200 dinara po stanu mesečno, pri čemu male zgrade po pravilu plaćaju više po stanu nego velike, jer se fiksni posao deli na manje ljudi. U zgradama preko pedeset stanova nije neuobičajeno da iznos padne i ispod 500 dinara po stanu.

Kvorum i odlučivanje

Za sednicu je potrebna obična većina ukupnog broja glasova. Odluke se donose prostom većinom prisutnih koji imaju pravo glasa. Ako nema kvoruma, ponovljena sednica se saziva najranije posle tri, a najkasnije posle trideset dana, i tada je dovoljna trećina ukupnog broja glasova.

Tri stvari traže dvotrećinsku većinu ukupnog broja glasova: raspolaganje zajedničkim delovima zgrade, kreditno zaduživanje stambene zajednice i poveravanje upravljanja profesionalnom upravniku.

Tekuće i investiciono održavanje nisu isto

Tekuće održavanje pokriva ono što sprečava kvarenje od svakodnevne upotrebe: čišćenje, redovan servis lifta, zamena sijalica, sitne popravke, deratizacija. Ono se deli po broju posebnih delova, dakle svaki stan plaća isti iznos bez obzira na veličinu.

Investiciono održavanje pokriva krupne zahvate: krov, fasadu, vodovodne i kanalizacione vertikale, zamenu lifta, hidroizolaciju, stolariju zajedničkih prostorija. Ono se deli po površini stana, pa veći stan plaća srazmerno više. Ovo je čest izvor nesporazuma u zgradama, jer vlasnici malih stanova očekuju da sve ide po stanu, a vlasnici velikih da sve ide po kvadratu.

Koliko se najmanje mora izdvajati

Minimalne iznose propisuje lokalna samouprava, a skupština stambene zajednice može odlučiti da izdvaja više, ali ne i manje. U Beogradu su minimalni iznosi utvrđeni posebnom odlukom grada i rastu sa starošću zgrade.

Za investiciono održavanje u Beogradu, po kvadratu mesečno: zgrade do deset godina 3,13 dinara bez lifta i 4,07 sa liftom, od deset do dvadeset godina 4,69 odnosno 6,10, od dvadeset do trideset godina 6,25 odnosno 8,13, a preko trideset godina 7,82 odnosno 10,16 dinara. Za tekuće održavanje iznos je 360,85 dinara mesečno po jedinici u zgradi bez lifta, odnosno 469,11 dinara u zgradi sa liftom.

Za stan od 60 kvadrata u zgradi sa liftom starijoj od trideset godina to znači oko 610 dinara investicionog i 469 dinara tekućeg održavanja, dakle nešto preko hiljadu dinara mesečno kao zakonski minimum.

Ovde treba biti precizan oko jedne stvari: beogradska odluka doneta je 2018. godine i od tada nije usklađivana sa inflacijom. Iznosi su formalno i dalje na snazi, ali predstavljaju osmogodišnji neindeksirani minimum, pa su stvarne naknade koje naplaćuju profesionalni upravnici i gradsko stambeno preduzeće po pravilu osetno više. Drugi gradovi imaju svoje odluke sa drugačijim iznosima, pa je vredno proveriti važeću odluku svoje opštine umesto da se preuzimaju beogradski brojevi.

Prinudni upravnik je skuplja varijanta

Ako zgrada ne izabere upravnika, lokalna samouprava postavlja prinudnog profesionalnog upravnika. Postupak pokreće prijava nadležnog inspektora ili bilo kog vlasnika stana u zgradi, što znači da je dovoljan jedan nezadovoljan komšija.

Naknada prinudnom upravniku u Beogradu iznosi 240,57 dinara mesečno po stanu u zgradama do osam jedinica, 288,68 dinara u zgradama od osam do trideset, i 336,80 dinara u zgradama preko trideset jedinica. Ta naknada se plaća pored tekućeg i investicionog održavanja, ne umesto njih. Zgrada koja godinama ne uspeva da se dogovori oko upravnika na kraju plaća više nego da je izabrala nekoga od prvog dana. Više o obavezama i procedurama objavljeno je i na portalu Ministarstva građevinarstva.

Kada komšija ne plaća

Stambena zajednica ne mora da vodi parnicu da bi naplatila dug. Izvod iz poslovnih knjiga, overen i potpisan od upravnika, ima snagu verodostojne isprave, pa se direktno podnosi predlog za izvršenje i predmet ide javnom izvršitelju. Rok zastarelosti je deset godina, a ne jedna kao kod komunalnih usluga, jer se radi o potraživanju pravnog lica prema vlasniku stana.

Dug ne prelazi automatski na novog vlasnika pri prodaji stana. Obaveze terete onoga ko je bio vlasnik u vreme njihovog nastanka, a kupac odgovara tek od dana prenosa svojine. Uprkos tome, pametno je pre overe ugovora tražiti od upravnika potvrdu o stanju duga za taj stan, da bi se izbegli kasniji sporovi i zatezanja, slično proverama koje se rade pre kupovine stana.

Ko plaća kvar na liftu i krovu

Kvarovi u zajedničkim delovima padaju na sve vlasnike srazmerno: po kvadratu ako spadaju u investiciono održavanje, po stanu ako su deo tekućeg. Hitne intervencije, poput pucanja vertikale ili zaustavljanja lifta sa ljudima unutra, upravnik naručuje odmah, bez čekanja na odluku skupštine.

Zaključak

Najskuplja varijanta za zgradu je ona u kojoj se niko ne bavi ničim: tada dolazi prinudni upravnik čija se naknada plaća povrh svega ostalog, a odloženi radovi na krovu i fasadi s godinama poskupe. Ako si vlasnik stana, vredi znati tri stvari: koliki je propisani minimum u tvojoj opštini, da li tvoja zgrada uopšte izdvaja za investiciono održavanje, i kakvo je stanje duga na stanu koji kupuješ.