Stambeni kredit za dijasporu: kupovina stana u Srbiji

Zašto je situacija drugačija za dijasporu

Kad živiš i radiš u Minhenu, Beču, Cirihu ili Čikagu, a želiš da kupiš stan u Beogradu, Novom Sadu ili Nišu, ulaziš u proces koji banka tretira drugačije od standardnog stambenog kredita. Tvoj prihod se ostvaruje u evrima, dolarima ili švajcarskim francima, dok se kredit odobrava u Srbiji i vezuje za nekretninu koja se ovde nalazi. Ta razlika menja gotovo sve, od dokumentacije koju banka traži do načina na koji procenjuje tvoju kreditnu sposobnost.

Domaći klijent dolazi u banku sa potvrdom o zaposlenju i izvodom iz banke koju ta ista banka može direktno proveriti. Kod klijenta iz dijaspore, banka nema taj direktan uvid. Proverava stranu dokumentaciju prema svojim procedurama, i da proceni rizik da neko ko zarađuje u jednoj valuti otplaćuje kredit vezan za drugu. Provera može zahtevati dodatne dokumente i vreme, ali trajanje i uslovi nisu isti u svim bankama.

Ukratko

• Prihod u evrima ili dolarima, a kredit vezan za nekretninu u Srbiji, menja proces odobravanja.

• Banka utvrđuje prihvatljivost stranih isprava, potrebu prevoda i eventualne legalizacije.

• Procena kreditne sposobnosti uključuje rizik valutnog neusklađenja prihoda i obaveze.

• Dokumentaciju i rokove proveri unapred kod banke za svoj status i zemlju prihoda.

Državljanstvo, rezidentnost i pravo na kredit

NBS potvrđuje da banke mogu odobravati kredite za kupovinu nekretnine u Srbiji nerezidentima, uključujući domaće državljane sa boravkom u inostranstvu dužim od godinu dana, uz pravila deviznog poslovanja. Pravna mogućnost ne obavezuje svaku banku da ponudi takav proizvod ili odobri konkretan zahtev.

Dvojno državljanstvo samo ne određuje ishod. Banka proverava identitet, deviznu rezidentnost, zemlju i valutu prihoda i svoju poslovnu politiku. Ni strani državljanin nije automatski isključen: proveravaju se i uslovi sticanja konkretne nepokretnosti. Devizni status razlikuje se od poreske rezidentnosti i od samog posedovanja srpskog pasoša.

Koji dokumenti se traže za dokazivanje prihoda iz inostranstva

Ovo je deo procesa gde dijaspora najčešće gubi vreme, jer ne zna unapred šta će banka tražiti. Banka može tražiti, na primer:

• Potvrdu poslodavca o zaposlenju i visini plate, u obliku koji banka prihvata

• Izvode sa stranog tekućeg računa za poslednjih šest do dvanaest meseci

• Poresku prijavu ili potvrdu poreske uprave iz zemlje boravka, na primer Lohnsteuerbescheinigung u Nemačkoj ili Jahreslohnzettel u Austriji

• Ugovor o radu, posebno ako je u pitanju ugovor na određeno vreme

• Dokaz o prijavljenom boravku u inostranstvu, kao što je Meldebescheinigung

Ne moraju sve strane isprave bez izuzetka imati prevod sudskog tumača i apostil. Zahtevi zavise od vrste isprave, države, međunarodnih ugovora i prihvatljivog jezika za banku. Pre naručivanja prevoda i overa traži pisani spisak sa rokovima važenja dokumentacije.

Zašto neke banke traže sudužnika ili žiranta iz Srbije

Zahtev za sudužnikom ili jemcem zavisi od banke, proizvoda i procene konkretnog zahteva. Razlog je praktičan. Ako dođe do kašnjenja u otplati, banci je lakše da komunicira i eventualno pokrene naplatu prema licu koje fizički živi u zemlji nego prema nekome ko je hiljadama kilometara daleko.

Sudužnik obično mora da ispuni sopstvene uslove kreditne sposobnosti, što znači da njegova plata i kreditna istorija ulaze u ukupnu procenu. To često bude roditelj, brat, sestra ili blizak rođak koji živi u Srbiji i ima stalna primanja. Kod jemstva je presudno da li je supsidijarno ili je jemac platac koji solidarno odgovara za dospelu obavezu. Ne pretpostavljaj da je žirant samo formalna podrška. Pre nego što uđeš u proces, pitaj kreditnog savetnika da li je sudužnik obavezan uslov ili opcija koja zavisi od visine prihoda i vrednosti nekretnine.

Devizni rizik: kredit u evrima, prihod u drugoj valuti

Stambeni krediti u Srbiji se najčešće vode u evrima ili u dinarima sa valutnom klauzulom vezanom za evro. Ako radiš u Nemačkoj ili Austriji i zarađuješ u evrima, time smanjuješ neusklađenost te dve valute, ali ne uklanjaš kamatni rizik, rizik gubitka prihoda ili druge troškove. Problem nastaje kod onih koji rade u Švajcarskoj, Velikoj Britaniji ili Sjedinjenim Državama, gde je prihod u švajcarskim francima, funtama ili dolarima.

Zamisli da radiš u Cirihu i zarađuješ u francima, a rata kredita je fiksirana u evrima na 450 evra mesečno. Ako je kurs franka prema evru u trenutku odobrenja kredita bio 1 franak za 1,05 evra, tvoja rata je iznosila oko 429 franaka. Ako se kurs pomeri tako da franak oslabi i sada je 1 franak za 0,95 evra, ista rata od 450 evra iznenada te košta oko 474 franaka. To je rast iznosa u francima od približno 10,5%, bez ijedne promene kamatne stope banke. Rizik postoji u oba pravca, kurs može da ti ide i u korist, ali planiranje budžeta na duži rok ostaje neizvesnije nego kod nekoga ko zarađuje i otplaćuje u istoj valuti. Kad računaš koliko kredit realno opterećuje tvoja mesečna primanja, uzmi u obzir i scenario u kom se kurs pomeri deset do petnaest posto na štetu tvoje valute.

Praktična alternativa: kupovina za gotovinu

Za dosta ljudi iz dijaspore, kupovina stana kompletno za gotovinu ispada jednostavnije rešenje. Nema kreditne procene i otplate rate, ali ostaju pravna provera i obaveze u vezi sa poreklom sredstava i sprečavanjem pranja novca. Kupovina sopstvenim sredstvima ne znači da se velika cena sme slobodno platiti fizičkom gotovinom prodavcu. Način prenosa i potrebne dokaze proveri kod banke i beležnika.

Ta jednostavnost ima svoju cenu. Kad uložiš celokupnu ušteđevinu u jednu nekretninu, novac postaje nelikvidan, što znači da ga ne možeš brzo pretvoriti nazad u gotovinu ako ti iznenada zatreba, recimo za zdravstvenu situaciju ili gubitak posla u inostranstvu. Kredit, iako nosi kamatu i devizni rizik, ostavlja ti deo ušteđevine slobodnim za druge potrebe. Odluka zavisi od toga koliko likvidnosti želiš da zadržiš i koliko ti je važno da izbegneš administrativni teret dokazivanja prihoda iz inostranstva.

Punomoćje: kako ovlastiti nekoga da vodi proces u tvoje ime

Retko ko iz dijaspore može da uzme dovoljno slobodnih dana da lično prisustvuje svakom koraku kupovine. Zbog toga se punomoćje koristi mnogo češće nego kod domaćih kupaca.

Punomoćje mora da bude specifično, po mogućstvu sačinjeno uz pomoć advokata koji zna šta notar u Srbiji traži. Treba da navede tačno šta ovlašćeno lice sme da radi, na primer da pregovara o ceni, potpisuje predugovor, podiže dokumentaciju iz katastra, potpisuje glavni ugovor o kupoprodaji i podnosi zahtev za upis prava svojine. Postoje dva osnovna puta da ga overiš dok si u inostranstvu. Mogućnosti su odgovarajuća overa u diplomatsko-konzularnom predstavništvu Srbije ili isprava stranog nadležnog organa. Potreba za apostilom, punom legalizacijom i prevodom zavisi od države, međunarodnog ugovora i isprave. Pre potpisa usaglasi tekst i formu sa bankom i beležnikom u Srbiji, posebno ovlašćenje za zaduživanje i hipoteku.

Ovlašćeno lice, obično bliski član porodice ili advokat, vodi proces u Srbiji, dok ti sve pratiš na daljinu i odlučuješ o ključnim tačkama preko video poziva. Ograniči trajanje punomoćja na razuman period, na primer šest meseci, kako ne bi ostalo aktivno duže nego što je potrebno.

Poreske obaveze koje ostaju i dok si u inostranstvu

Kupovina nekretnine u Srbiji povlači poreske obaveze koje ne nestaju zato što živiš u drugoj zemlji. Porez na prenos apsolutnih prava, ako kupuješ stan na sekundarnom tržištu, plaća se u roku koji propisuje poreska uprava, obično deset dana od prijema rešenja. Nakon kupovine, kao vlasnik nepokretnosti obavezan si da plaćaš godišnji porez na imovinu, čiju visinu određuje lokalna poreska uprava opštine u kojoj se stan nalazi.

Ako stan iznajmljuješ dok boraviš u inostranstvu, na prihod od izdavanja primenjuju se srpski poreski propisi. Da li podnosiš prijavu sam ili isplatilac obračunava porez zavisi i od toga ko je zakupac. Poreski status i eventualne obaveze u zemlji boravka proveri odvojeno. Neprijavljivanje tog prihoda nosi rizik kazne, a mnogi u dijaspori pogrešno pretpostave da ta obaveza nekako ne važi za njih jer ne žive u zemlji. Vredi angažovati knjigovođu ili poreskog savetnika u Srbiji koji će u tvoje ime podnositi prijave i pratiti rokove.

Praktičan savet: proveri banke sa iskustvom sa dijasporom

Pre nego što se opredeliš za banku, potroši nedelju ili dve na poređenje ponuda konkretno za klijente iz dijaspore. Neke banke imaju posebne savetnike koji govore nemački ili engleski, rade van standardnog radnog vremena zbog vremenske razlike, ili nude mogućnost da se veći deo procesa obavi elektronski, bez fizičkog prisustva u filijali.

Pozovi ili napiši nekoliko banaka direktno i postavi konkretna pitanja: da li rade sa klijentima koji imaju prihod u francima ili dolarima, da li je sudužnik obavezan ili opcion, kolika je kamatna stopa za nerezidentne prihode u odnosu na standardnu ponudu, i koliko realno traje ceo proces od prijave do isplate kredita. Razlike u iskustvu između banaka su veće nego što bi se očekivalo, a to se direktno oseti kroz manje stresa i manje neprijatnih iznenađenja u dokumentaciji.