Sudužnik kod stambenog kredita: kako zajednički kredit funkcioniše

Šta zapravo znači biti sudužnik

Kada banka odobri stambeni kredit dvema osobama, one ne dele dug na pola. Sudužnik nije rezervni igrač koji ulazi u priču tek ako glavni dužnik prestane da plaća. Sudužnik je od prvog dana punopravni nosilac cele obaveze, jednako kao i onaj ko je kredit prvi tražio.

Obim obaveze zavisi od ugovora. Ovde govorimo o solidarnim sudužnicima: banka može zahtevati dospelu obavezu od bilo kog od njih dok dug ne bude namiren. Razlika prema žirantu nije jednostavno „odgovara kasnije”: jemac platac takođe odgovara solidarno. Kod supsidijarnog jemstva važe druga pravila iz člana 1004 Zakona o obligacionim odnosima.

Solidarna odgovornost znači da ne postoji glavni i sporedni dužnik za banku.

• Kod jemstva proveri da li je supsidijarno ili je potpisnik jemac platac koji takođe odgovara solidarno.

Zašto banke uopšte traže sudužnika

Stambeni krediti se odobravaju u skladu sa kreditnom sposobnošću, a ona se računa iz prihoda, postojećih obaveza i procenjenog rizika. Ako jedna osoba zarađuje 700 evra mesečno i traži kredit za stan od 90.000 evra na 25 godina, rata bi verovatno premašila dozvoljeni procenat prihoda koji banka dozvoljava za zaduženje, prema sopstvenim kriterijumima. Ne postoji opšti zakonski limit od 40 do 50% koji važi za svaku banku i korisnika.

Kada se doda sudužnik sa dodatnim prihodom, na primer partner koji zarađuje 500 evra, banka sabira oba prihoda i računa kreditnu sposobnost na osnovu zbira. Time se otvara mogućnost da se dobije veći iznos kredita, duži rok otplate uz nižu ratu, ili povoljniji uslovi koji inače ne bi bili dostupni pojedincu. Iz ugla banke, dva prihoda i dve imovine na koje se može posegnuti u slučaju docnje smanjuju rizik, pa je sasvim logično da traže ovakvu strukturu kad iznos kredita to zahteva.

Banka ne traži sudužnika iz benevolentnosti prema porodici, nego zato što joj to smanjuje izloženost riziku. Kredit sa dva sudužnika ima duplo veći krug ljudi od kojih se dug može naplatiti.

Ko najčešće postaje sudužnik

Najčešća kombinacija su bračni ili vanbračni partneri koji zajedno kupuju prvi stan. Njihovi prihodi se prirodno sabiraju jer i tako planiraju zajednički budžet, pa je logično da oboje figurišu i na kreditu.

Druga česta situacija su roditelji koji pristupaju kao sudužnici svojoj deci. Mlad čovek na početku karijere često nema dovoljno visoku platu ili dovoljno dugu radnu istoriju da samostalno dobije kredit za iznos koji mu je potreban. Roditelj sa stabilnim primanjima i eventualno već otplaćenim sopstvenim kreditom ulazi kao sudužnik da bi dete dobilo veći iznos ili nižu kamatnu stopu. U ovom scenariju roditelj retko ima nameru da živi u tom stanu, ali ugovorno je jednako odgovoran kao i dete.

Ređe se dešava da prijatelji ili rođaci zajedno uzimaju kredit, obično radi investicije ili izdavanja. Rizik zavisi od konkretnih prihoda, ugovora, odnosa i plana za slučaj prestanka otplate, a ne samo od srodstva.

Sudužništvo i vlasništvo nisu ista stvar

Ovde se pravi jedna od najčešćih grešaka. Ljudi pretpostavljaju da ko god potpiše kredit kao sudužnik automatski postaje i suvlasnik stana. To nije tačno. Ugovor o kreditu sa bankom reguliše ko duguje novac. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti i upis u katastar nepokretnosti reguliše ko je vlasnik.

Moguće je biti sudužnik bez vlasničkog udela, na primer roditelj koji pomaže detetu. Ipak, svojina se ne određuje samo time čije ime stoji u katastru. Za imovinu stečenu radom tokom zajednice života u braku primenjuju se pravila o zajedničkoj imovini. Član 176 Porodičnog zakona, uz propisane izuzetke, predviđa pretpostavku upisa na oba supružnika i kada je upisan samo jedan.

Zato odvojeno proveri ugovor o kreditu, kupoprodajni osnov, porodični imovinski režim i upis u katastar. Sama otplata rate ne daje svakom sudužniku automatski suvlasnički deo, ali ni odsustvo njegovog imena ne isključuje svako postojeće pravo. Za uređenje imovine i sporazum proveri potrebnu javnobeležničku formu.

Kakav je stvarni rizik za sudužnika

Kod solidarne obaveze banka može tražiti dospelu ratu od bilo kog sudužnika. To ne znači da može bez odgovarajućeg osnova i postupka automatski blokirati svaku platu ili račun posle prve propuštene rate. Naplata zavisi od ugovorenih instrumenata, dospelosti i zakonskih pravila, uključujući zaštitu određenih primanja.

Obaveza može uticati i na mogućnost novog zaduživanja. Kreditni biro daje podatke za procenu, a odluku donosi banka. Nije ispravno govoriti o jednom univerzalnom „skoru” koji automatski pada posle svake zakasnele uplate. Prema UBS, za fizička lica docnja u smislu evidencije Kreditnog biroa predstavlja dospelu neizmirenu obavezu od 60 i više dana. Kraće kašnjenje ipak nije besplatno niti bez posledica u odnosu sa bankom.

Šta se dešava kod razvoda ili prekida veze

Kredit ne nestaje zato što je veza gotova. Banka nije ugovorna strana u ljubavnom ili bračnom odnosu i njoj razvod ne menja obavezu. Oba sudužnika ostaju solidarno odgovorna sve dok se kredit ne otplati u celosti ili dok se struktura ugovora formalno ne promeni.

U praksi se posle razvoda javljaju tri realna puta. Prvi je da par nastavi da zajednički otplaćuje kredit uprkos raskinutom odnosu, što je neprijatno, ali se dešava kada nijedna strana nema sredstva za samostalno rešenje. Drugi put je refinansiranje, gde jedan bivši partner uzima novi kredit u svoje ime, njime izmiruje stari zajednički dug i tako oslobađa obaveze drugu stranu, uz uslov da samostalno ispuni sve zahteve banke. Treći put je prodaja stana i podela sredstava posle zatvaranja kredita, najčistije rešenje kad nijedna strana ne želi ili ne može da zadrži nekretninu.

Bitno je naglasiti da se pitanje ko ostaje u stanu i ko je vlasnik rešava odvojeno od pitanja ko je dužnik banci. Sudska podela imovine u bračnom sporu može dodeliti stan jednom supružniku, ali dok se kredit formalno ne prenese ili ne refinansira, banka i dalje tretira oboje kao dužnike, bez obzira na presudu o imovini.

Kako izaći iz uloge sudužnika

Privatni dogovor dužnika ne oslobađa automatski obaveze prema banci. Potrebna je saglasnost banke za odgovarajuću promenu ili zatvaranje postojećeg kredita. Moguće opcije su preuzimanje obaveze uz odobrenje banke, prihvaćen novi sudužnik ili obezbeđenje, refinansiranje ili prodaja uz izmirenje duga.

Ne postoji unapred garantovan rok, poput sedam ili osam godina, posle kog banka mora pustiti sudužnika. Nova procena zavisi od preostalog duga, prihoda, instrumenata obezbeđenja i politike banke.

Pitanja koja postavi pre nego što potpišeš

• Da li potpisujem kao sudužnik ili kao žirant, i gde to piše u ugovoru

• Od kog trenutka banka može da traži uplatu od mene

• Da li ulazim u kreditnu istoriju odmah ili tek kod kašnjenja

• Kako se moja kreditna sposobnost računa dok traje ovaj kredit

• Pod kojim uslovima mogu da izađem iz uloge, i da li banka to uopšte dozvoljava

• Šta se dešava ako se glavni dužnik razvede, preseli ili ostane bez posla

• Da li dobijam obaveštenje kada rata kasni, i posle koliko dana

• Mogu li da dobijem kopiju ugovora i otplatnog plana na svoje ime

Traži da poslednja dva budu u ugovoru. Redovno prati otplatu i način obaveštavanja umesto da pretpostaviš da drugi sudužnik sve izmiruje.

Praktičan savet pre nego što pristaneš da budeš sudužnik

Pre potpisivanja bilo kog ugovora o sudužništvu, proveri sopstvenu kreditnu sposobnost, i to ne samo trenutnu, nego i onu koja bi ti bila potrebna za neki budući lični kredit. Postavi sebi pitanje da li ćeš u narednih pet do deset godina možda i sam želeti da podigneš kredit, za stan, kola ili bilo šta drugo, i da li ti ova obaveza u međuvremenu smanjuje taj manevarski prostor.

Razgovaraj i sa bankom o tačnim uslovima solidarne odgovornosti, jer neki ugovori dozvoljavaju određenu fleksibilnost u redosledu naplate, dok drugi to eksplicitno isključuju.

Pre svega, napravi pisani dogovor sa glavnim korisnikom kredita, van banke i van formalnog ugovora, u kom se jasno navodi ko stvarno plaća ratu svakog meseca, šta se dešava ako jedna strana privremeno ne može da plati, i kako se rešava pitanje vlasništva nad nekretninom ako dođe do prekida odnosa. Ovaj dogovor ne menja obavezu prema banci, ali te štiti u odnosu sa drugom stranom i olakšava dokazivanje ko je šta uplaćivao ako dođe do spora. Potrebna forma zavisi od sadržine: overa potpisa nije isto što i solemnizacija, a dogovor o imovini može zahtevati posebnu formu.

Sudužništvo kod stambenog kredita nije formalnost koja se potpisuje u prolazu. To je dugoročna finansijska obaveza koja te vezuje za tuđu odluku o kupovini nekretnine, često na petnaest ili dvadeset pet godina. Razumevanje pravih posledica pre potpisa štedi mnogo problema kasnije.